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Vends appartement - 125m² - 1er étage

VilleAurillac (15)
Surface125m²
Coût Total178 848€
Loyer Annuel14 620€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 600 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 244,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony, Cellar, Garage

Nous vendons un appartement de 125m² :

  • Grand salon avec coin repas et balcon vue plein sud, sans aucun vis-a-vis
  • 3 chambres
  • 1 salle de bains + 1 salle de douche
  • Cuisine avec meubles
  • 1 box + 2 caves dans l’immeuble Appartement immédiatement habitable,…
Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Total : 178 848€
Prix d'acquisition : 155 600€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 166 400€
Frais de notaire : 12 448€
Coût estimé : 12 448€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14620€/an
Fourchette totale : 936€ - 1585€/mois
Fourchette annuelle : 11234€ - 19025€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 349,24 €/m²
Basé sur :360 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 654 €
Prix d'achat :155 600 €
Décote à l'achat :-13 054€ (-7.7%)
Marge achat-revente :-10 194€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 848€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 185,81€
Coût de l'assurance :15 649,20€
Taxe foncière : 1 461,97€/an
Soit par mois : 121,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et peinture.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres, incluant peinture et éventuellement changement de la décoration.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et éventuellement changement de la décoration.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage sol: 8 m² × 60€/m² = 480€, Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 620 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 848 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 661 €
Revenus locatifs : +14 620 €
Charges déductibles : -18 661 €
Résultat foncier Année 1 : -4 041 €(Déficit de 4 041 €)
Imputable sur revenu global : 4 041 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 861 €/an
Revenus locatifs : +14 620 €
Charges déductibles : -7 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 759 €/an
Prix d'achat du bien : 155 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 140 €(65% de 155 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 678 €/an
Calcul : 101 140 € × 3,636% = 3 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 620 €18 666 €5 778 €-4 047 €4 047 €--
214 912 €7 710 €5 622 €7 202 €---
315 210 €7 549 €5 461 €7 662 €---
415 515 €7 382 €5 294 €8 132 €---
515 825 €7 210 €5 122 €8 615 €---
616 141 €7 032 €4 944 €9 109 €---
716 464 €6 848 €4 760 €9 616 €---
816 793 €6 658 €4 570 €10 135 €---
917 129 €6 462 €4 374 €10 667 €---
1017 472 €6 259 €4 171 €11 212 €---
1117 821 €6 050 €3 962 €11 771 €---
1218 178 €5 834 €3 746 €12 344 €---
1318 541 €5 610 €3 522 €12 931 €---
1418 912 €5 379 €3 291 €13 533 €---
1519 290 €5 140 €3 052 €14 150 €---
1619 676 €4 894 €2 806 €14 783 €---
1720 070 €4 639 €2 551 €15 431 €---
1820 471 €4 376 €2 288 €16 095 €---
1920 880 €4 104 €2 016 €16 777 €---
2021 298 €3 823 €1 735 €17 476 €---
2121 724 €3 532 €1 444 €18 192 €---
2222 159 €3 232 €1 144 €18 926 €---
2322 602 €2 922 €834 €19 679 €---
2423 054 €2 602 €514 €20 452 €---
2523 515 €2 271 €183 €21 244 €---
TOTAL468 272 €146 184 €83 186 €322 088 €4 047 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 214 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 070 €-1 214 €+4 284 €
2+3 070 €+2 161 €+909 €
3+3 070 €+2 298 €+772 €
4+3 070 €+2 440 €+630 €
5+3 070 €+2 584 €+486 €
6+3 070 €+2 733 €+337 €
7+3 070 €+2 885 €+185 €
8+3 070 €+3 041 €+29 €
9+3 070 €+3 200 €-130 €
10+3 070 €+3 364 €-294 €
11+3 070 €+3 531 €-461 €
12+3 070 €+3 703 €-633 €
13+3 070 €+3 879 €-809 €
14+3 070 €+4 060 €-990 €
15+3 070 €+4 245 €-1 175 €
16+3 070 €+4 435 €-1 365 €
17+3 070 €+4 629 €-1 559 €
18+3 070 €+4 829 €-1 759 €
19+3 070 €+5 033 €-1 963 €
20+3 070 €+5 243 €-2 173 €
21+3 070 €+5 458 €-2 388 €
22+3 070 €+5 678 €-2 608 €
23+3 070 €+5 904 €-2 834 €
24+3 070 €+6 135 €-3 065 €
25+3 070 €+6 373 €-3 303 €
Total+76 750 €+96 626 €+-19 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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