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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBischwiller (67)
Surface76.7
Coût Total167 520
Loyer Annuel9 769
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 76.7 m²
Prix au m² : 1 747,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 20,9 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone

Coup de coeur en face du musée de la LAUB, au centre-ville de Bischwiller, cet appartement de 3 pièces de 76.70 m² Carrez au rez-de-chaussée est à découvrir sans tarder. Situé dans une petite copropriété, en face de la mairie et à proximité des commerces accessibles à pied.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une grande pièce de vie avec une cuisine indépendante à aménager, donnant sur un balcon. Vous y trouverez également deux chambres confortables, une salle d'eau équipée d'une douche ainsi qu'une baignoire, un sèche-serviettes et une double vasque, ainsi que des WC indépendants. Le chauffage est au gaz.

En annexe, vous disposez d'une grande cave, offrant ainsi un espace de rangement supplémentaire. Vous apprécierez la luminosité des pièces, la possibilité de stationner au pied de la résidence ou dans les parkings à proximité, ainsi que la ligne de bus à deux pas.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence.

Ville : Bischwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67240
Coordonnées : 48.758136, 7.862970
Total : 167 520
Prix d'acquisition : 134 000
Travaux : 22 800
Valeur du bien : 156 800
Frais de notaire : 10 720
Coût estimé : 10 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.7
Loyer prédit : 10.61€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9769€/an
Fourchette totale : 637€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7642€ - 12488€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 386,15
Coût de l'assurance :14 658,00
Taxe foncière : 976,87€/an
Soit par mois : 81,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,97€/mois
Soit par an : 503,63€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée pour moderniser l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite des améliorations pour un meilleur confort
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Aménagement:10 000
    Aménagement cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant placards, électroménager, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Bischwiller). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 769 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 490
Revenus locatifs : +9 769
Charges déductibles : -30 490
Résultat foncier Année 1 : -20 721(Déficit de 20 721 €)
Imputable sur revenu global : 20 721
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +9 769
Charges déductibles : -7 690
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 76930 4955 629-20 72720 727 €--
29 9647 5465 4792 418---
310 1637 3915 3252 772---
410 3677 2315 1653 135---
510 5747 0664 9993 508---
610 7856 8954 8283 891---
711 0016 7184 6514 283---
811 2216 5344 4684 687---
911 4466 3454 2785 101---
1011 6756 1494 0825 526---
1111 9085 9463 8795 962---
1212 1465 7363 6696 410---
1312 3895 5193 4526 870---
1412 6375 2943 2287 343---
1512 8905 0622 9957 828---
1613 1474 8222 7558 326---
1713 4104 5732 5068 837---
1813 6794 3162 2499 363---
1913 9524 0491 9839 903---
2014 2313 7741 70710 457---
2114 5163 4891 42211 027---
2214 8063 1941 12811 612---
2315 1022 89082312 213---
2415 4042 57450712 830---
2515 7122 24818113 465---
TOTAL312 895155 85781 386157 03820 727Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 218
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 038
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 051-6 218+8 269
2+2 051+725+1 326
3+2 051+832+1 219
4+2 051+941+1 110
5+2 051+1 052+999
6+2 051+1 167+884
7+2 051+1 285+766
8+2 051+1 406+645
9+2 051+1 530+521
10+2 051+1 658+393
11+2 051+1 789+262
12+2 051+1 923+128
13+2 051+2 061-10
14+2 051+2 203-152
15+2 051+2 348-297
16+2 051+2 498-447
17+2 051+2 651-600
18+2 051+2 809-758
19+2 051+2 971-920
20+2 051+3 137-1 086
21+2 051+3 308-1 257
22+2 051+3 484-1 433
23+2 051+3 664-1 613
24+2 051+3 849-1 798
25+2 051+4 039-1 988
Total+51 275+47 111+4 164
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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