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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBischwiller (67)
Surface76.7m²
Coût Total167 520€
Loyer Annuel9 769€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 76.7 m²
Prix au m² : 1 747,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 20,9 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone

Coup de coeur en face du musée de la LAUB, au centre-ville de Bischwiller, cet appartement de 3 pièces de 76.70 m² Carrez au rez-de-chaussée est à découvrir sans tarder. Situé dans une petite copropriété, en face de la mairie et à proximité des commerces accessibles à pied.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une grande pièce de vie avec une cuisine indépendante à aménager, donnant sur un balcon. Vous y trouverez également deux chambres confortables, une salle d'eau équipée d'une douche ainsi qu'une baignoire, un sèche-serviettes et une double vasque, ainsi que des WC indépendants. Le chauffage est au gaz.

En annexe, vous disposez d'une grande cave, offrant ainsi un espace de rangement supplémentaire. Vous apprécierez la luminosité des pièces, la possibilité de stationner au pied de la résidence ou dans les parkings à proximité, ainsi que la ligne de bus à deux pas.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence.

Ville : Bischwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67240
Coordonnées : 48.758136, 7.862970
Total : 167 520€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 156 800€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.7m²
Loyer prédit : 10.61€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9769€/an
Fourchette totale : 637€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7642€ - 12488€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 386,15€
Coût de l'assurance :14 658,00€
Taxe foncière : 976,87€/an
Soit par mois : 81,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,97€/mois
Soit par an : 503,63€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée pour moderniser l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite des améliorations pour un meilleur confort
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Aménagement:10 000€
    Aménagement cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant placards, électroménager, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Bischwiller). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 769 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 490 €
Revenus locatifs : +9 769 €
Charges déductibles : -30 490 €
Résultat foncier Année 1 : -20 721 €(Déficit de 20 721 €)
Imputable sur revenu global : 20 721 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +9 769 €
Charges déductibles : -7 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 769 €30 495 €5 629 €-20 727 €20 727 €--
29 964 €7 546 €5 479 €2 418 €---
310 163 €7 391 €5 325 €2 772 €---
410 367 €7 231 €5 165 €3 135 €---
510 574 €7 066 €4 999 €3 508 €---
610 785 €6 895 €4 828 €3 891 €---
711 001 €6 718 €4 651 €4 283 €---
811 221 €6 534 €4 468 €4 687 €---
911 446 €6 345 €4 278 €5 101 €---
1011 675 €6 149 €4 082 €5 526 €---
1111 908 €5 946 €3 879 €5 962 €---
1212 146 €5 736 €3 669 €6 410 €---
1312 389 €5 519 €3 452 €6 870 €---
1412 637 €5 294 €3 228 €7 343 €---
1512 890 €5 062 €2 995 €7 828 €---
1613 147 €4 822 €2 755 €8 326 €---
1713 410 €4 573 €2 506 €8 837 €---
1813 679 €4 316 €2 249 €9 363 €---
1913 952 €4 049 €1 983 €9 903 €---
2014 231 €3 774 €1 707 €10 457 €---
2114 516 €3 489 €1 422 €11 027 €---
2214 806 €3 194 €1 128 €11 612 €---
2315 102 €2 890 €823 €12 213 €---
2415 404 €2 574 €507 €12 830 €---
2515 712 €2 248 €181 €13 465 €---
TOTAL312 895 €155 857 €81 386 €157 038 €20 727 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 218 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 051 €-6 218 €+8 269 €
2+2 051 €+725 €+1 326 €
3+2 051 €+832 €+1 219 €
4+2 051 €+941 €+1 110 €
5+2 051 €+1 052 €+999 €
6+2 051 €+1 167 €+884 €
7+2 051 €+1 285 €+766 €
8+2 051 €+1 406 €+645 €
9+2 051 €+1 530 €+521 €
10+2 051 €+1 658 €+393 €
11+2 051 €+1 789 €+262 €
12+2 051 €+1 923 €+128 €
13+2 051 €+2 061 €-10 €
14+2 051 €+2 203 €-152 €
15+2 051 €+2 348 €-297 €
16+2 051 €+2 498 €-447 €
17+2 051 €+2 651 €-600 €
18+2 051 €+2 809 €-758 €
19+2 051 €+2 971 €-920 €
20+2 051 €+3 137 €-1 086 €
21+2 051 €+3 308 €-1 257 €
22+2 051 €+3 484 €-1 433 €
23+2 051 €+3 664 €-1 613 €
24+2 051 €+3 849 €-1 798 €
25+2 051 €+4 039 €-1 988 €
Total+51 275 €+47 111 €+4 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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