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Achat appartement

Bien expiré
VilleLanester (56)
Surface127m²
Coût Total247 210€
Loyer Annuel17 161€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 511,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 127 m², 5 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour, 2 Parkings

Proche de toutes les commodités , spacieux et lumineux appt T5 lumineux de + de 120 m² situé au 1er étage d'une petite copropriété au syndic bénévole. Il vous offre un hall , cuisine aménagée et équipée ouverte sur vaste et lumineux séjour salon, 3 chambres , salle de bains , wc , nbreux rgt . 2 parkings privés Prix : 192 000 HAI dont 3.78 % d'honoraires à la charge de l 'acquéreur soit 185 000 € hors honoraires. Dans une copropriété de 4 lots avec une quote-part de charges de copropriété de 1856 € par an. Pout tout renseignement contactez Mr ROUGELIN Bob Agent commercial en immobilier RSAC Lorient: 399 895 317 -DPE du 16/07/2025 Les coûts sont estimés en fonction des caractéristiques du logement et pour une utilisation standard sur 5 usages (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, auxiliaires) entre 4630 € et 6310 € par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021-2022-2023 (abonnements compris) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lanester
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56600
Coordonnées : 47.758830, -3.354440
Total : 247 210€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 39 850€
Valeur du bien : 231 850€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17161€/an
Fourchette totale : 1148€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 13770€ - 21386€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 276,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 590,23€
Coût de l'assurance :21 012,85€
Taxe foncière : 1 716,08€/an
Soit par mois : 143,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,67€/mois
Soit par an : 1 856,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 430,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 850 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 2600€
  • Eau chaude:700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:480€
    Peinture murs: 12 m² × 35€/m² = 420€, Main d'œuvre: 60€
  • Salle de bain:270€
    Peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lanester (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 161 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 210 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 856 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 217 €
Revenus locatifs : +17 161 €
Charges déductibles : -52 217 €
Résultat foncier Année 1 : -35 056 €(Déficit de 35 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 367 €/an
Revenus locatifs : +17 161 €
Charges déductibles : -12 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13656.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 161 €52 225 €7 962 €-35 064 €21 400 €13 664 €13 664 €
217 504 €12 160 €7 747 €5 344 €--8 320 €
317 854 €11 937 €7 524 €5 917 €--2 403 €
418 211 €11 707 €7 294 €6 504 €---
518 575 €11 470 €7 057 €7 106 €---
618 947 €11 224 €6 812 €7 723 €---
719 326 €10 971 €6 558 €8 355 €---
819 712 €10 709 €6 296 €9 004 €---
920 107 €10 438 €6 026 €9 668 €---
1020 509 €10 159 €5 746 €10 350 €---
1120 919 €9 870 €5 457 €11 049 €---
1221 337 €9 572 €5 159 €11 766 €---
1321 764 €9 264 €4 851 €12 500 €---
1422 199 €8 945 €4 533 €13 254 €---
1522 643 €8 616 €4 204 €14 027 €---
1623 096 €8 276 €3 864 €14 820 €---
1723 558 €7 925 €3 513 €15 633 €---
1824 029 €7 563 €3 150 €16 466 €---
1924 510 €7 188 €2 775 €17 322 €---
2025 000 €6 801 €2 388 €18 199 €---
2125 500 €6 401 €1 989 €19 099 €---
2226 010 €5 988 €1 575 €20 022 €---
2326 530 €5 561 €1 149 €20 969 €---
2427 061 €5 120 €708 €21 940 €---
2527 602 €4 665 €252 €22 937 €---
TOTAL549 664 €264 755 €114 590 €284 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 604 €-6 420 €+10 024 €
2+3 604 €0 €+3 604 €
3+3 604 €0 €+3 604 €
4+3 604 €+1 230 €+2 374 €
5+3 604 €+2 132 €+1 472 €
6+3 604 €+2 317 €+1 287 €
7+3 604 €+2 507 €+1 097 €
8+3 604 €+2 701 €+903 €
9+3 604 €+2 900 €+704 €
10+3 604 €+3 105 €+499 €
11+3 604 €+3 315 €+289 €
12+3 604 €+3 530 €+74 €
13+3 604 €+3 750 €-146 €
14+3 604 €+3 976 €-372 €
15+3 604 €+4 208 €-604 €
16+3 604 €+4 446 €-842 €
17+3 604 €+4 690 €-1 086 €
18+3 604 €+4 940 €-1 336 €
19+3 604 €+5 197 €-1 593 €
20+3 604 €+5 460 €-1 856 €
21+3 604 €+5 730 €-2 126 €
22+3 604 €+6 007 €-2 403 €
23+3 604 €+6 291 €-2 687 €
24+3 604 €+6 582 €-2 978 €
25+3 604 €+6 881 €-3 277 €
Total+90 100 €+85 473 €+4 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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