Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface87m²
Coût Total103 090€
Loyer Annuel9 034€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 939,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cette maison en pierres, en retrait de la route et accessible uniquement par un escalier d'environ 2 étages, vous offrira : une cuisine aménagée avec accès sur sa terrasse, une pièce de vie double, une chambre et une salle de bains avec wc.  A l'étage deux chambres, et un wc avec lavabo. Dispose d'un sous sol total avec présence d'un puits. Jardin sur l'arrière de la maison  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.284670, 1.805633
Total : 103 090€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 14 800€
Valeur du bien : 96 550€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9034€/an
Fourchette totale : 592€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7108€ - 11481€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 533,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 785,71€
Coût de l'assurance :9 278,10€
Taxe foncière : 903,37€/an
Soit par mois : 75,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 090 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 392 €
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -19 392 €
Résultat foncier Année 1 : -10 358 €(Déficit de 10 358 €)
Imputable sur revenu global : 10 358 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 592 €/an
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -4 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 442 €/an
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 034 €19 395 €3 320 €-10 361 €10 361 €--
29 214 €4 505 €3 231 €4 709 €---
39 399 €4 412 €3 138 €4 986 €---
49 587 €4 316 €3 042 €5 270 €---
59 778 €4 217 €2 943 €5 561 €---
69 974 €4 115 €2 841 €5 859 €---
710 173 €4 009 €2 735 €6 164 €---
810 377 €3 900 €2 626 €6 477 €---
910 584 €3 787 €2 513 €6 797 €---
1010 796 €3 671 €2 396 €7 125 €---
1111 012 €3 550 €2 276 €7 462 €---
1211 232 €3 426 €2 151 €7 806 €---
1311 457 €3 297 €2 023 €8 160 €---
1411 686 €3 165 €1 890 €8 521 €---
1511 920 €3 027 €1 753 €8 892 €---
1612 158 €2 886 €1 611 €9 272 €---
1712 401 €2 739 €1 465 €9 662 €---
1812 649 €2 588 €1 314 €10 061 €---
1912 902 €2 432 €1 157 €10 470 €---
2013 160 €2 271 €996 €10 890 €---
2113 424 €2 104 €829 €11 320 €---
2213 692 €1 931 €657 €11 761 €---
2313 966 €1 754 €479 €12 212 €---
2414 245 €1 570 €295 €12 676 €---
2514 530 €1 380 €105 €13 150 €---
TOTAL289 353 €94 448 €47 786 €194 904 €10 361 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 108 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 897 €-3 108 €+5 005 €
2+1 897 €+1 413 €+484 €
3+1 897 €+1 496 €+401 €
4+1 897 €+1 581 €+316 €
5+1 897 €+1 668 €+229 €
6+1 897 €+1 758 €+139 €
7+1 897 €+1 849 €+48 €
8+1 897 €+1 943 €-46 €
9+1 897 €+2 039 €-142 €
10+1 897 €+2 138 €-241 €
11+1 897 €+2 239 €-342 €
12+1 897 €+2 342 €-445 €
13+1 897 €+2 448 €-551 €
14+1 897 €+2 556 €-659 €
15+1 897 €+2 668 €-771 €
16+1 897 €+2 782 €-885 €
17+1 897 €+2 899 €-1 002 €
18+1 897 €+3 018 €-1 121 €
19+1 897 €+3 141 €-1 244 €
20+1 897 €+3 267 €-1 370 €
21+1 897 €+3 396 €-1 499 €
22+1 897 €+3 528 €-1 631 €
23+1 897 €+3 664 €-1 767 €
24+1 897 €+3 803 €-1 906 €
25+1 897 €+3 945 €-2 048 €
Total+47 425 €+58 471 €+-11 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →