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Appartement - 4 pièce(s) - 96 m²

VillePerpignan (66)
Surface96m²
Coût Total178 240€
Loyer Annuel11 537€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PERPIGNAN BD BRIAND / RESIDENCE ANATOLE FRANCE, dans résidence sécurisé avec piscine, confortable appartement F4 de 96 m² H avec terrasse, parking privatif et cave. Séjour / SAM donnant sur la terrasse, 3 chambres, SDB, SDE.....Carrelage rénové, double vitrage volet roulant électrique.

Numéro de mandat : 1386

Plus d'information :

  • Piscine

Précision localisation : commerces, bus

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 178 240€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 167 200€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11537€/an
Fourchette totale : 776€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 9313€ - 14292€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 158,54 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 220 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+26 780€ (+24.1%)
Marge achat-revente :-67 020€ (-60.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 453,44€
Coût de l'assurance :15 596,00€
Taxe foncière : 1 153,69€/an
Soit par mois : 96,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 138 €
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -37 138 €
Résultat foncier Année 1 : -25 601 €(Déficit de 25 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 938 €/an
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -7 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4200.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 537 €37 144 €6 166 €-25 607 €21 400 €4 207 €4 207 €
211 768 €7 782 €6 004 €3 986 €--221 €
312 003 €7 615 €5 837 €4 388 €---
412 243 €7 441 €5 664 €4 802 €---
512 488 €7 262 €5 485 €5 226 €---
612 738 €7 076 €5 299 €5 661 €---
712 992 €6 884 €5 106 €6 109 €---
813 252 €6 685 €4 907 €6 568 €---
913 517 €6 478 €4 701 €7 039 €---
1013 788 €6 265 €4 487 €7 523 €---
1114 063 €6 044 €4 266 €8 020 €---
1214 345 €5 814 €4 037 €8 530 €---
1314 632 €5 577 €3 800 €9 054 €---
1414 924 €5 331 €3 554 €9 593 €---
1515 223 €5 077 €3 299 €10 146 €---
1615 527 €4 814 €3 036 €10 714 €---
1715 838 €4 541 €2 763 €11 297 €---
1816 154 €4 258 €2 481 €11 896 €---
1916 478 €3 965 €2 188 €12 512 €---
2016 807 €3 662 €1 885 €13 145 €---
2117 143 €3 349 €1 571 €13 795 €---
2217 486 €3 024 €1 246 €14 462 €---
2317 836 €2 687 €910 €15 149 €---
2418 193 €2 339 €561 €15 854 €---
2518 556 €1 978 €200 €16 579 €---
TOTAL369 532 €163 092 €89 453 €206 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €0 €+2 423 €
3+2 423 €+1 250 €+1 173 €
4+2 423 €+1 440 €+983 €
5+2 423 €+1 568 €+855 €
6+2 423 €+1 698 €+725 €
7+2 423 €+1 833 €+590 €
8+2 423 €+1 970 €+453 €
9+2 423 €+2 112 €+311 €
10+2 423 €+2 257 €+166 €
11+2 423 €+2 406 €+17 €
12+2 423 €+2 559 €-136 €
13+2 423 €+2 716 €-293 €
14+2 423 €+2 878 €-455 €
15+2 423 €+3 044 €-621 €
16+2 423 €+3 214 €-791 €
17+2 423 €+3 389 €-966 €
18+2 423 €+3 569 €-1 146 €
19+2 423 €+3 754 €-1 331 €
20+2 423 €+3 943 €-1 520 €
21+2 423 €+4 138 €-1 715 €
22+2 423 €+4 339 €-1 916 €
23+2 423 €+4 545 €-2 122 €
24+2 423 €+4 756 €-2 333 €
25+2 423 €+4 974 €-2 551 €
Total+60 575 €+61 932 €+-1 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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