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Appartement 3 pièces 54 m²

VilleMâcon (71)
Surface54m²
Coût Total122 920€
Loyer Annuel6 401€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 462,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 54 m²

Mâcon, Quartier recherché, appartement 54 m² avec balcon, garage et cave. Dans un ensemble faisant l'objet d'une division, venez découvrir cet appartement de 54 m² composé d'un séjour spacieux, d'une chambre, d'une cuisine et d'une salle de bains. Un balcon exposé Nord, ainsi qu'un garage et une cave, complètent ce bien. Une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif Charges annuelles loi ALUR 1660 € (chauffage et eau chaude inclus). *Honoraires charge vendeur

Surface : 54 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 115 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/07/2026

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900 € et 1 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.310050, 4.824776
Total : 122 920€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 533€/mois
Loyer annuel estimé : 6401€/an
Fourchette totale : 413€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 8273€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :388 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 500 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-15 500€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-28 420€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 636,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 736,70€
Coût de l'assurance :9 219,00€
Taxe foncière : 640,15€/an
Soit par mois : 53,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 138,33€/mois
Soit par an : 1 659,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Rafraîchissement parquet chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement parquet salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 401 €/an
Calcul : 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 660 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 334 €
Revenus locatifs : +6 401 €
Charges déductibles : -44 334 €
Résultat foncier Année 1 : -37 932 €(Déficit de 37 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 734 €/an
Revenus locatifs : +6 401 €
Charges déductibles : -6 734 €
Résultat foncier Années 2+ : -332 €/an(Déficit de 332 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16532.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 401 €44 338 €4 069 €-37 936 €21 400 €16 536 €16 536 €
26 530 €6 629 €3 960 €-100 €100 €-16 536 €
36 660 €6 517 €3 848 €143 €--16 393 €
46 793 €6 400 €3 731 €393 €--16 000 €
56 929 €6 280 €3 611 €649 €--15 351 €
67 068 €6 156 €3 487 €912 €--14 439 €
77 209 €6 027 €3 358 €1 182 €--13 257 €
87 353 €5 894 €3 225 €1 459 €--11 798 €
97 500 €5 757 €3 088 €1 744 €--10 055 €
107 650 €5 615 €2 946 €2 036 €--8 019 €
117 803 €5 468 €2 799 €2 336 €--5 683 €
127 959 €5 316 €2 647 €2 644 €---
138 119 €5 159 €2 490 €2 960 €---
148 281 €4 996 €2 327 €3 285 €---
158 447 €4 828 €2 159 €3 619 €---
168 616 €4 654 €1 985 €3 961 €---
178 788 €4 475 €1 806 €4 313 €---
188 964 €4 289 €1 620 €4 675 €---
199 143 €4 097 €1 428 €5 046 €---
209 326 €3 898 €1 229 €5 428 €---
219 512 €3 693 €1 024 €5 819 €---
229 702 €3 480 €812 €6 222 €---
239 897 €3 261 €592 €6 636 €---
2410 094 €3 034 €365 €7 061 €---
2510 296 €2 799 €130 €7 497 €---
TOTAL205 041 €163 058 €58 737 €41 983 €21 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 344 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 344 €-6 420 €+7 764 €
2+1 344 €-30 €+1 374 €
3+1 344 €0 €+1 344 €
4+1 344 €0 €+1 344 €
5+1 344 €0 €+1 344 €
6+1 344 €0 €+1 344 €
7+1 344 €0 €+1 344 €
8+1 344 €0 €+1 344 €
9+1 344 €0 €+1 344 €
10+1 344 €0 €+1 344 €
11+1 344 €0 €+1 344 €
12+1 344 €+793 €+551 €
13+1 344 €+888 €+456 €
14+1 344 €+985 €+359 €
15+1 344 €+1 086 €+258 €
16+1 344 €+1 188 €+156 €
17+1 344 €+1 294 €+50 €
18+1 344 €+1 402 €-58 €
19+1 344 €+1 514 €-170 €
20+1 344 €+1 628 €-284 €
21+1 344 €+1 746 €-402 €
22+1 344 €+1 867 €-523 €
23+1 344 €+1 991 €-647 €
24+1 344 €+2 118 €-774 €
25+1 344 €+2 249 €-905 €
Total+33 600 €+14 300 €+19 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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