Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (33350)

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface44m²
Coût Total96 040€
Loyer Annuel6 184€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 44 m², 2 pièces, Toilettes séparées, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée, Rez-de-chaussée

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif, découvrez cet agréable appartement T2 situé en rez-de-chaussée d’une résidence sécurisée, à proximité immédiate des commerces et commodités. Libre de toute occupation, il se compose d’une entrée avec rangement, d’un séjour lumineux avec cuisine ouverte donnant accès à un espace extérieur, d’une chambre indépendante, d’une salle de bains ainsi que d’un WC. Vous bénéficierez également d’une place de parking privative sécurisée au sein de la résidence. Les équipements sont individuels et électriques. Un bien fonctionnel et recherché, offrant un cadre de vie agréable et un beau potentiel locatif. N’hésitez pas à nous pour obtenir davantage d’informations ou organiser une visite. Bonne réception, Cordialement,

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.859131, -0.046840
Total : 96 040€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6184€/an
Fourchette totale : 423€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 5079€ - 7529€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 422,13 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 574 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+426€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-33 466€ (-53.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 892,23€
Coût de l'assurance :8 403,50€
Taxe foncière : 618,37€/an
Soit par mois : 51,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 515,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique plus performant pour remplacer l'équipement actuel.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et plomberie.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité dans le salon.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(636 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 184 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 131 €
Revenus locatifs : +6 184 €
Charges déductibles : -32 131 €
Résultat foncier Année 1 : -25 947 €(Déficit de 25 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 131 €/an
Revenus locatifs : +6 184 €
Charges déductibles : -4 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4546.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 184 €32 134 €3 179 €-25 950 €21 400 €4 550 €4 550 €
26 307 €4 049 €3 094 €2 259 €--2 291 €
36 434 €3 961 €3 006 €2 473 €---
46 562 €3 870 €2 915 €2 692 €---
56 693 €3 776 €2 822 €2 917 €---
66 827 €3 679 €2 724 €3 148 €---
76 964 €3 578 €2 624 €3 385 €---
87 103 €3 475 €2 520 €3 629 €---
97 245 €3 367 €2 413 €3 878 €---
107 390 €3 256 €2 302 €4 134 €---
117 538 €3 141 €2 187 €4 397 €---
127 689 €3 023 €2 068 €4 666 €---
137 842 €2 900 €1 945 €4 943 €---
147 999 €2 773 €1 818 €5 227 €---
158 159 €2 642 €1 687 €5 518 €---
168 322 €2 506 €1 551 €5 817 €---
178 489 €2 365 €1 411 €6 124 €---
188 659 €2 220 €1 266 €6 438 €---
198 832 €2 070 €1 116 €6 762 €---
209 009 €1 915 €960 €7 094 €---
219 189 €1 755 €800 €7 434 €---
229 372 €1 589 €634 €7 784 €---
239 560 €1 417 €463 €8 143 €---
249 751 €1 240 €285 €8 511 €---
259 946 €1 056 €102 €8 890 €---
TOTAL198 066 €97 755 €45 892 €100 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 299 €-6 420 €+7 719 €
2+1 299 €0 €+1 299 €
3+1 299 €+54 €+1 245 €
4+1 299 €+808 €+491 €
5+1 299 €+875 €+424 €
6+1 299 €+945 €+354 €
7+1 299 €+1 016 €+283 €
8+1 299 €+1 089 €+210 €
9+1 299 €+1 163 €+136 €
10+1 299 €+1 240 €+59 €
11+1 299 €+1 319 €-20 €
12+1 299 €+1 400 €-101 €
13+1 299 €+1 483 €-184 €
14+1 299 €+1 568 €-269 €
15+1 299 €+1 655 €-356 €
16+1 299 €+1 745 €-446 €
17+1 299 €+1 837 €-538 €
18+1 299 €+1 932 €-633 €
19+1 299 €+2 029 €-730 €
20+1 299 €+2 128 €-829 €
21+1 299 €+2 230 €-931 €
22+1 299 €+2 335 €-1 036 €
23+1 299 €+2 443 €-1 144 €
24+1 299 €+2 553 €-1 254 €
25+1 299 €+2 667 €-1 368 €
Total+32 475 €+30 093 €+2 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →