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Maison 3 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleBerthenoux (36)
Surface78m²
Coût Total123 200€
Loyer Annuel5 696€
Rentabilité4.62%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 564,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans un hameau de la commune de La Berthenoux, à mi chemin entre La Châtre (36) et Lignières (18), découvrez cette petite maison de campagne de 78 m² comprenant en rez-de-chaussée une entrée, un séjour, une cuisine, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec W.C. A l'étage : palier desservant un bureau, une seconde chambre et une salle de bains avec W.C. Jardin autour de 450 m² et jardin non attenant avec garage de 232 m². Menuiseries en double vitrage bois. Assainissement individuel non conforme. Venez découvrir ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER - Sandra Dubreuil - Agent commercial - RSAC de Châteauroux n°894 830 819.

Ville : Berthenoux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.685078, 2.061950
Total : 123 200€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 75 680€
Valeur du bien : 119 680€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5696€/an
Fourchette totale : 377€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4526€ - 7168€/an
Rentabilité brute :4.62%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 5.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :36,96€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 643,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 674,12€
Coût de l'assurance :11 088,00€
Taxe foncière : 569,58€/an
Soit par mois : 47,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel non conforme
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - Obligation légale
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: 1 système
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 680 €(970 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Assainissement:5 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 5000€ = 5000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 755 €
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -80 755 €
Résultat foncier Année 1 : -75 059 €(Déficit de 75 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 075 €/an
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -5 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53659.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 696 €80 759 €4 066 €-75 063 €21 400 €53 663 €53 663 €
25 810 €4 970 €3 957 €839 €--52 824 €
35 926 €4 858 €3 845 €1 068 €--51 756 €
46 044 €4 741 €3 728 €1 303 €--50 453 €
56 165 €4 621 €3 608 €1 544 €--48 909 €
66 289 €4 497 €3 484 €1 792 €--47 117 €
76 414 €4 368 €3 355 €2 046 €--45 071 €
86 543 €4 235 €3 222 €2 307 €--42 764 €
96 673 €4 098 €3 085 €2 576 €--40 188 €
106 807 €3 956 €2 943 €2 851 €--37 337 €
116 943 €3 809 €2 796 €3 134 €--34 202 €
127 082 €3 657 €2 644 €3 425 €---
137 224 €3 500 €2 487 €3 724 €---
147 368 €3 337 €2 324 €4 031 €---
157 515 €3 169 €2 156 €4 346 €---
167 666 €2 996 €1 983 €4 670 €---
177 819 €2 816 €1 803 €5 003 €---
187 975 €2 631 €1 618 €5 345 €---
198 135 €2 439 €1 426 €5 696 €---
208 298 €2 241 €1 227 €6 057 €---
218 464 €2 035 €1 022 €6 428 €---
228 633 €1 823 €810 €6 810 €---
238 806 €1 604 €591 €7 201 €---
248 982 €1 377 €364 €7 604 €---
259 161 €1 143 €130 €8 018 €---
TOTAL182 437 €159 682 €58 674 €22 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-6 420 €+7 616 €
2+1 196 €0 €+1 196 €
3+1 196 €0 €+1 196 €
4+1 196 €0 €+1 196 €
5+1 196 €0 €+1 196 €
6+1 196 €0 €+1 196 €
7+1 196 €0 €+1 196 €
8+1 196 €0 €+1 196 €
9+1 196 €0 €+1 196 €
10+1 196 €0 €+1 196 €
11+1 196 €0 €+1 196 €
12+1 196 €+1 028 €+168 €
13+1 196 €+1 117 €+79 €
14+1 196 €+1 209 €-13 €
15+1 196 €+1 304 €-108 €
16+1 196 €+1 401 €-205 €
17+1 196 €+1 501 €-305 €
18+1 196 €+1 603 €-407 €
19+1 196 €+1 709 €-513 €
20+1 196 €+1 817 €-621 €
21+1 196 €+1 928 €-732 €
22+1 196 €+2 043 €-847 €
23+1 196 €+2 160 €-964 €
24+1 196 €+2 281 €-1 085 €
25+1 196 €+2 405 €-1 209 €
Total+29 900 €+17 087 €+12 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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