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Appartement à vendre

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface64m²
Coût Total134 780€
Loyer Annuel8 611€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 507,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Appartement au 2ème étage sans ascenseur idéalement situé à ST ANDRE LES VERGERS d'une surface de 64m² comprenant : une entrée, une cuisine équipée, un cellier, un salon-séjour, deux chambres, une salle de bain, un wc.

Une cave.

Copropriété avec peu de charges 70EUR par mois, chauffage individuel.

Idéal pour un premier achat ou un investissement, situé à proximité des commerces, lycées et universités.

Possibilité d'acquérir un garage en sus.

96 500 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.278562, 4.062522
Total : 134 780€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 30 560€
Valeur du bien : 127 060€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8611€/an
Fourchette totale : 580€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6964€ - 10649€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 433,33 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 733 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :+4 767€ (+5.2%)
Marge achat-revente :-43 047€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 293,28€
Coût de l'assurance :11 793,25€
Taxe foncière : 861,14€/an
Soit par mois : 71,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 717,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des meubles
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 560 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 431 €
Revenus locatifs : +8 611 €
Charges déductibles : -37 431 €
Résultat foncier Année 1 : -28 820 €(Déficit de 28 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +8 611 €
Charges déductibles : -6 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7419.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 611 €37 436 €4 703 €-28 824 €21 400 €7 424 €7 424 €
28 784 €6 753 €4 580 €2 031 €--5 393 €
38 959 €6 626 €4 453 €2 334 €--3 060 €
49 139 €6 494 €4 321 €2 644 €--415 €
59 321 €6 358 €4 185 €2 964 €---
69 508 €6 216 €4 044 €3 291 €---
79 698 €6 070 €3 897 €3 628 €---
89 892 €5 919 €3 746 €3 973 €---
910 090 €5 761 €3 589 €4 328 €---
1010 291 €5 599 €3 426 €4 693 €---
1110 497 €5 430 €3 257 €5 067 €---
1210 707 €5 256 €3 083 €5 452 €---
1310 921 €5 075 €2 902 €5 847 €---
1411 140 €4 888 €2 715 €6 252 €---
1511 363 €4 694 €2 521 €6 669 €---
1611 590 €4 493 €2 320 €7 097 €---
1711 822 €4 284 €2 111 €7 537 €---
1812 058 €4 069 €1 896 €7 989 €---
1912 299 €3 845 €1 672 €8 454 €---
2012 545 €3 614 €1 441 €8 931 €---
2112 796 €3 374 €1 201 €9 422 €---
2213 052 €3 126 €953 €9 926 €---
2313 313 €2 869 €696 €10 445 €---
2413 579 €2 602 €429 €10 977 €---
2513 851 €2 326 €153 €11 525 €---
TOTAL275 827 €153 175 €68 293 €122 652 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808 €-6 420 €+8 228 €
2+1 808 €0 €+1 808 €
3+1 808 €0 €+1 808 €
4+1 808 €0 €+1 808 €
5+1 808 €+764 €+1 044 €
6+1 808 €+987 €+821 €
7+1 808 €+1 088 €+720 €
8+1 808 €+1 192 €+616 €
9+1 808 €+1 298 €+510 €
10+1 808 €+1 408 €+400 €
11+1 808 €+1 520 €+288 €
12+1 808 €+1 635 €+173 €
13+1 808 €+1 754 €+54 €
14+1 808 €+1 876 €-68 €
15+1 808 €+2 001 €-193 €
16+1 808 €+2 129 €-321 €
17+1 808 €+2 261 €-453 €
18+1 808 €+2 397 €-589 €
19+1 808 €+2 536 €-728 €
20+1 808 €+2 679 €-871 €
21+1 808 €+2 827 €-1 019 €
22+1 808 €+2 978 €-1 170 €
23+1 808 €+3 133 €-1 325 €
24+1 808 €+3 293 €-1 485 €
25+1 808 €+3 457 €-1 649 €
Total+45 200 €+36 796 €+8 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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