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Détails du bien

VilleAndon (06)
Surface34m²
Coût Total85 200€
Loyer Annuel4 509€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 617,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur de la station climatique de Thorenc, appartement 2 pièces située au 2e étage sur 4, dans une résidence de caractère des années 1900.

Entrée, cuisine indépendante, séjour/salle à manger, chambre avec placard et mezzanine, salle d'eau avec WC.

Idéal premier achat, pied-à-terre à la campagne.

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Total : 85 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 80 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4509€/an
Fourchette totale : 249€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 2992€ - 6795€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :3.51% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :45 769 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+9 231€ (+20.2%)
Marge achat-revente :-39 431€ (-86.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 628,24€
Coût de l'assurance :7 455,00€
Taxe foncière : 450,88€/an
Soit par mois : 37,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 375,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 478,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche et du lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et rafraîchissement des installations
Quantité: salon complet (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 500€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 509 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 299 €
Revenus locatifs : +4 509 €
Charges déductibles : -29 299 €
Résultat foncier Année 1 : -24 790 €(Déficit de 24 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 499 €/an
Revenus locatifs : +4 509 €
Charges déductibles : -3 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3390.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 509 €29 302 €2 753 €-24 793 €21 400 €3 393 €3 393 €
24 599 €3 427 €2 678 €1 172 €--2 221 €
34 691 €3 351 €2 601 €1 340 €--881 €
44 785 €3 271 €2 522 €1 514 €---
54 880 €3 189 €2 440 €1 691 €---
64 978 €3 104 €2 355 €1 874 €---
75 078 €3 017 €2 268 €2 061 €---
85 179 €2 926 €2 177 €2 253 €---
95 283 €2 833 €2 084 €2 450 €---
105 388 €2 736 €1 987 €2 652 €---
115 496 €2 636 €1 887 €2 860 €---
125 606 €2 533 €1 784 €3 073 €---
135 718 €2 427 €1 678 €3 291 €---
145 833 €2 317 €1 568 €3 516 €---
155 949 €2 203 €1 454 €3 746 €---
166 068 €2 086 €1 337 €3 983 €---
176 190 €1 964 €1 215 €4 225 €---
186 313 €1 839 €1 090 €4 474 €---
196 440 €1 709 €960 €4 730 €---
206 568 €1 575 €826 €4 993 €---
216 700 €1 437 €688 €5 263 €---
226 834 €1 294 €545 €5 540 €---
236 970 €1 147 €397 €5 824 €---
247 110 €994 €245 €6 116 €---
257 252 €836 €87 €6 416 €---
TOTAL144 417 €84 155 €39 628 €60 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+947 €-6 420 €+7 367 €
2+947 €0 €+947 €
3+947 €0 €+947 €
4+947 €+190 €+757 €
5+947 €+507 €+440 €
6+947 €+562 €+385 €
7+947 €+618 €+329 €
8+947 €+676 €+271 €
9+947 €+735 €+212 €
10+947 €+796 €+151 €
11+947 €+858 €+89 €
12+947 €+922 €+25 €
13+947 €+987 €-40 €
14+947 €+1 055 €-108 €
15+947 €+1 124 €-177 €
16+947 €+1 195 €-248 €
17+947 €+1 268 €-321 €
18+947 €+1 342 €-395 €
19+947 €+1 419 €-472 €
20+947 €+1 498 €-551 €
21+947 €+1 579 €-632 €
22+947 €+1 662 €-715 €
23+947 €+1 747 €-800 €
24+947 €+1 835 €-888 €
25+947 €+1 925 €-978 €
Total+23 675 €+18 079 €+5 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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