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Vente appartement 5 pièces 85 m² Quimper (29000) - Superimmo

Bien expiré
VilleQuimper (29)
Surface85
Coût Total195 800
Loyer Annuel11 075
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 647,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé au 4ème étage d'une copropriété de 8 étages, cet appartement de 85 m2 vous offre un cadre de vie confortable dans le quartier de Prat Maria, aux portes du centre-ville de Quimper et à proximité des espaces verts. Accessible par un ascenseur, ce logement dispose d'un hall d'entrée avec dresssing desservant une cuisine indépendante entièrement rénovée. La pièce de vie lumineuse résultant de son exposition Est/Ouest mesure environ 26 m2, avec un espace salon/séjour joliment agencé. L'espace nuit se compose de trois chambres comprises entre 10 et 12 m2, dont une dipose d'une loggia et d'une salle de bains joliment rénovée. À proximité immédiate des commerces, des commodités et des lignes de bus, ce bien vous ravira par son emplacement, sa luminosité et ses prestations. Venez découvrir cette belle opportunité que Yanis Floch se fera un plaisir de vous présenter ! - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Quimper
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29000
Coordonnées : 47.981454, -4.104627
Total : 195 800
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 44 600
Valeur du bien : 184 600
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11075€/an
Fourchette totale : 746€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8946€ - 13710€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :58,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 025,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 186,82
Coût de l'assurance :17 622,00
Taxe foncière : 1 107,51€/an
Soit par mois : 92,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant les matériaux et la main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 400€ = 12000€ (incluant revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Quimper (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 075 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 800 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 927
Revenus locatifs : +11 075
Charges déductibles : -52 927
Résultat foncier Année 1 : -41 851(Déficit de 41 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 451
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 327 €/an
Revenus locatifs : +11 075
Charges déductibles : -8 327
Résultat foncier Années 2+ : 2 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20451.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 07552 9336 520-41 85821 400 €20 458 €20 458 €
211 2978 1596 3473 138--17 320 €
311 5237 9796 1673 543--13 777 €
411 7537 7935 9813 960--9 817 €
511 9887 6015 7894 387--5 430 €
612 2287 4025 5904 826--605 €
712 4727 1965 3845 276---
812 7226 9845 1715 738---
912 9766 7644 9516 213---
1013 2366 5364 7246 700---
1113 5016 3014 4887 200---
1213 7716 0584 2457 713---
1314 0465 8063 9938 240---
1414 3275 5453 7338 781---
1514 6135 2763 4649 337---
1614 9064 9983 1859 908---
1715 2044 7102 89710 494---
1815 5084 4122 60011 096---
1915 8184 1042 29211 714---
2016 1343 7851 97312 349---
2116 4573 4561 64413 001---
2216 7863 1151 30313 671---
2317 1222 76395014 359---
2417 4642 39858615 066---
2517 8142 02120915 792---
TOTAL354 739184 09794 187170 64321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 643
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326-6 420+8 746
2+2 3260+2 326
3+2 3260+2 326
4+2 3260+2 326
5+2 3260+2 326
6+2 3260+2 326
7+2 326+1 401+925
8+2 326+1 721+605
9+2 326+1 864+462
10+2 326+2 010+316
11+2 326+2 160+166
12+2 326+2 314+12
13+2 326+2 472-146
14+2 326+2 634-308
15+2 326+2 801-475
16+2 326+2 972-646
17+2 326+3 148-822
18+2 326+3 329-1 003
19+2 326+3 514-1 188
20+2 326+3 705-1 379
21+2 326+3 900-1 574
22+2 326+4 101-1 775
23+2 326+4 308-1 982
24+2 326+4 520-2 194
25+2 326+4 738-2 412
Total+58 150+51 193+6 957
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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