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Maison à vendre

Bien expiré
VillePerpezac-le-Noir (19)
Surface150m²
Coût Total178 340€
Loyer Annuel13 571€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 820 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 32 m²), 4 chambres, Pas de balcon, Non meublé

À VENDRE – PERPEZAC-LE-NOIR – MAISON 150 m² À RÉNOVER

Située au coeur du bourg de Perpezac-le-Noir, à seulement 20 minutes de Brive-la-Gaillarde et 15 minutes d'Uzerche, cette maison de 150 m² offre un beau potentiel après rénovation.

Elle se compose de :

  • Deux salons/séjours lumineux d'environ 30 m² chacun,
  • Une cuisine indépendante,
  • Trois chambres,
  • Deux salles d'eau,
  • Deux WC, -Des combles aménagées en une chambre supplémentaire.

À l'extérieur, vous profiterez également d'un jardinet agréable, idéal pour réaliser un coin détente.

Honoraires inclus de 6.96% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 115 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5210.00 euros et 7090.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Perpezac-le-Noir
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19410
Coordonnées : 45.326518, 1.538889
Total : 178 340€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 168 500€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1131€/mois
Loyer annuel estimé : 13571€/an
Fourchette totale : 871€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10451€ - 17621€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 500 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-64 500€ (-34.4%)
Marge achat-revente :9 160€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 642,82€
Coût de l'assurance :15 604,75€
Taxe foncière : 1 357,06€/an
Soit par mois : 113,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec usure visible nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 500€
    Isolation des combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpezac-le-Noir (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 571 €/an
Calcul : 1 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 468 €
Revenus locatifs : +13 571 €
Charges déductibles : -53 468 €
Résultat foncier Année 1 : -39 897 €(Déficit de 39 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 968 €/an
Revenus locatifs : +13 571 €
Charges déductibles : -7 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18497.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 571 €53 473 €5 992 €-39 903 €21 400 €18 503 €18 503 €
213 842 €7 814 €5 833 €6 028 €--12 475 €
314 119 €7 650 €5 668 €6 469 €--6 006 €
414 401 €7 479 €5 498 €6 922 €---
514 689 €7 303 €5 322 €7 386 €---
614 983 €7 121 €5 140 €7 862 €---
715 283 €6 933 €4 951 €8 350 €---
815 588 €6 737 €4 756 €8 851 €---
915 900 €6 536 €4 554 €9 364 €---
1016 218 €6 327 €4 346 €9 891 €---
1116 542 €6 111 €4 130 €10 432 €---
1216 873 €5 887 €3 906 €10 986 €---
1317 211 €5 656 €3 675 €11 554 €---
1417 555 €5 417 €3 436 €12 138 €---
1517 906 €5 170 €3 189 €12 736 €---
1618 264 €4 914 €2 933 €13 350 €---
1718 629 €4 649 €2 668 €13 980 €---
1819 002 €4 375 €2 394 €14 627 €---
1919 382 €4 092 €2 111 €15 290 €---
2019 770 €3 799 €1 817 €15 971 €---
2120 165 €3 495 €1 514 €16 670 €---
2220 568 €3 182 €1 200 €17 387 €---
2320 980 €2 857 €876 €18 123 €---
2421 399 €2 521 €540 €18 878 €---
2521 827 €2 174 €193 €19 654 €---
TOTAL434 669 €181 674 €86 643 €252 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 850 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 850 €-6 420 €+9 270 €
2+2 850 €0 €+2 850 €
3+2 850 €0 €+2 850 €
4+2 850 €+275 €+2 575 €
5+2 850 €+2 216 €+634 €
6+2 850 €+2 359 €+491 €
7+2 850 €+2 505 €+345 €
8+2 850 €+2 655 €+195 €
9+2 850 €+2 809 €+41 €
10+2 850 €+2 967 €-117 €
11+2 850 €+3 129 €-279 €
12+2 850 €+3 296 €-446 €
13+2 850 €+3 466 €-616 €
14+2 850 €+3 641 €-791 €
15+2 850 €+3 821 €-971 €
16+2 850 €+4 005 €-1 155 €
17+2 850 €+4 194 €-1 344 €
18+2 850 €+4 388 €-1 538 €
19+2 850 €+4 587 €-1 737 €
20+2 850 €+4 791 €-1 941 €
21+2 850 €+5 001 €-2 151 €
22+2 850 €+5 216 €-2 366 €
23+2 850 €+5 437 €-2 587 €
24+2 850 €+5 663 €-2 813 €
25+2 850 €+5 896 €-3 046 €
Total+71 250 €+75 899 €+-4 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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