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Appartement à vendre

VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface79
Coût Total216 620
Loyer Annuel16 379
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 468,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, calme, Digicode, Interphone

À vendre. Appartement lumineux avec 2 chambres (3 possibles) dans résidence sécurisée

Situé au coeur d'une résidence recherchée et sous surveillance vidéo, cet appartement allie confort, praticité et sérénité. Idéal pour une famille ou un couple en quête d'un cadre de vie agréable à proximité de toutes les commodités.

Ses atouts :

  • Espace modulable : un séjour spacieux offrant la possibilité d'aménager une 3 € chambre selon vos besoins.
  • Cuisine moderne : aménagée et équipée, fonctionnelle et prête à l'emploi.
  • Rangements optimisés : de nombreux espaces intégrés pour un intérieur parfaitement organisé.
  • Luminosité remarquable : de larges ouvertures baignent chaque pièce de lumière naturelle tout au long de la journée.
  • Stationnement privé : une place de parking extérieure incluse pour votre confort.
  • Environnement pratique : à deux pas des commerces, écoles et transports, pour un quotidien facilité.

Ce bien rare sur le secteur est proposé par votre agence Laforêt Ormesson-sur-Marne. Un appartement alliant espace, sécurité et luminosité : une opportunité à ne pas manquer !

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel.

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.802981, 2.557985
Total : 216 620
Prix d'acquisition : 195 000
Travaux : 6 020
Valeur du bien : 201 020
Frais de notaire : 15 600
Coût estimé : 15 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1135€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 13617€ - 19700€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 687,5 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 313
Prix d'achat :195 000
Décote à l'achat :-17 313 (-8.2%)
Marge achat-revente :-4 307€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 754,33
Coût de l'assurance :18 954,25
Taxe foncière : 1 637,86€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m² (environ 11 m² par chambre)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - décoration vieillissante dans une chambre
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement de la douche, lavabo et WC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 020(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 320
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 440€
  • Salle de bain - Rénovation:2 400
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2400€ = 2400€ (prix moyen pour rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 620 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 408
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -15 408
Résultat foncier Année 1 : 971

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -9 388
Résultat foncier Années 2+ : 6 991 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 37915 4156 999964---
216 7069 2066 8107 501---
317 0409 0106 6148 030---
417 3818 8086 4128 573---
517 7298 6006 2049 129---
618 0838 3845 9889 699---
718 4458 1625 76610 283---
818 8147 9325 53610 882---
919 1907 6945 29811 496---
1019 5747 4485 05212 126---
1119 9657 1954 79912 771---
1220 3656 9334 53713 432---
1320 7726 6624 26614 110---
1421 1886 3823 98614 805---
1521 6116 0933 69715 518---
1622 0435 7943 39816 249---
1722 4845 4863 09016 999---
1822 9345 1672 77117 767---
1923 3934 8372 44118 555---
2023 8614 4972 10119 364---
2124 3384 1451 74920 192---
2224 8253 7821 38621 042---
2325 3213 4071 01121 914---
2425 8273 01962322 809---
2526 3442 61822223 726---
TOTAL524 613166 675100 754357 9370Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 937
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440+289+3 151
2+3 440+2 250+1 190
3+3 440+2 409+1 031
4+3 440+2 572+868
5+3 440+2 739+701
6+3 440+2 910+530
7+3 440+3 085+355
8+3 440+3 265+175
9+3 440+3 449-9
10+3 440+3 638-198
11+3 440+3 831-391
12+3 440+4 030-590
13+3 440+4 233-793
14+3 440+4 442-1 002
15+3 440+4 655-1 215
16+3 440+4 875-1 435
17+3 440+5 100-1 660
18+3 440+5 330-1 890
19+3 440+5 567-2 127
20+3 440+5 809-2 369
21+3 440+6 058-2 618
22+3 440+6 313-2 873
23+3 440+6 574-3 134
24+3 440+6 843-3 403
25+3 440+7 118-3 678
Total+86 000+107 381+-21 381
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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