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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface79m²
Coût Total216 620€
Loyer Annuel16 379€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 468,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Jardin, calme, Digicode, Interphone

À vendre. Appartement lumineux avec 2 chambres (3 possibles) dans résidence sécurisée

Situé au coeur d'une résidence recherchée et sous surveillance vidéo, cet appartement allie confort, praticité et sérénité. Idéal pour une famille ou un couple en quête d'un cadre de vie agréable à proximité de toutes les commodités.

Ses atouts :

  • Espace modulable : un séjour spacieux offrant la possibilité d'aménager une 3 € chambre selon vos besoins.
  • Cuisine moderne : aménagée et équipée, fonctionnelle et prête à l'emploi.
  • Rangements optimisés : de nombreux espaces intégrés pour un intérieur parfaitement organisé.
  • Luminosité remarquable : de larges ouvertures baignent chaque pièce de lumière naturelle tout au long de la journée.
  • Stationnement privé : une place de parking extérieure incluse pour votre confort.
  • Environnement pratique : à deux pas des commerces, écoles et transports, pour un quotidien facilité.

Ce bien rare sur le secteur est proposé par votre agence Laforêt Ormesson-sur-Marne. Un appartement alliant espace, sécurité et luminosité : une opportunité à ne pas manquer !

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel.

Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.802981, 2.557985
Total : 216 620€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 6 020€
Valeur du bien : 201 020€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1135€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 13617€ - 19700€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 687,5 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 313 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-17 313€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-4 307€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 754,33€
Coût de l'assurance :18 954,25€
Taxe foncière : 1 637,86€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m² (environ 11 m² par chambre)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - décoration vieillissante dans une chambre
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement de la douche, lavabo et WC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 020 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 440€
  • Salle de bain - Rénovation:2 400€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2400€ = 2400€ (prix moyen pour rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 408 €
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -15 408 €
Résultat foncier Année 1 : 971 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -9 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 991 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 379 €15 415 €6 999 €964 €---
216 706 €9 206 €6 810 €7 501 €---
317 040 €9 010 €6 614 €8 030 €---
417 381 €8 808 €6 412 €8 573 €---
517 729 €8 600 €6 204 €9 129 €---
618 083 €8 384 €5 988 €9 699 €---
718 445 €8 162 €5 766 €10 283 €---
818 814 €7 932 €5 536 €10 882 €---
919 190 €7 694 €5 298 €11 496 €---
1019 574 €7 448 €5 052 €12 126 €---
1119 965 €7 195 €4 799 €12 771 €---
1220 365 €6 933 €4 537 €13 432 €---
1320 772 €6 662 €4 266 €14 110 €---
1421 188 €6 382 €3 986 €14 805 €---
1521 611 €6 093 €3 697 €15 518 €---
1622 043 €5 794 €3 398 €16 249 €---
1722 484 €5 486 €3 090 €16 999 €---
1822 934 €5 167 €2 771 €17 767 €---
1923 393 €4 837 €2 441 €18 555 €---
2023 861 €4 497 €2 101 €19 364 €---
2124 338 €4 145 €1 749 €20 192 €---
2224 825 €3 782 €1 386 €21 042 €---
2325 321 €3 407 €1 011 €21 914 €---
2425 827 €3 019 €623 €22 809 €---
2526 344 €2 618 €222 €23 726 €---
TOTAL524 613 €166 675 €100 754 €357 937 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440 €+289 €+3 151 €
2+3 440 €+2 250 €+1 190 €
3+3 440 €+2 409 €+1 031 €
4+3 440 €+2 572 €+868 €
5+3 440 €+2 739 €+701 €
6+3 440 €+2 910 €+530 €
7+3 440 €+3 085 €+355 €
8+3 440 €+3 265 €+175 €
9+3 440 €+3 449 €-9 €
10+3 440 €+3 638 €-198 €
11+3 440 €+3 831 €-391 €
12+3 440 €+4 030 €-590 €
13+3 440 €+4 233 €-793 €
14+3 440 €+4 442 €-1 002 €
15+3 440 €+4 655 €-1 215 €
16+3 440 €+4 875 €-1 435 €
17+3 440 €+5 100 €-1 660 €
18+3 440 €+5 330 €-1 890 €
19+3 440 €+5 567 €-2 127 €
20+3 440 €+5 809 €-2 369 €
21+3 440 €+6 058 €-2 618 €
22+3 440 €+6 313 €-2 873 €
23+3 440 €+6 574 €-3 134 €
24+3 440 €+6 843 €-3 403 €
25+3 440 €+7 118 €-3 678 €
Total+86 000 €+107 381 €+-21 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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