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T3 Meublé, Refait à Neuf

VilleColayrac-Saint-Cirq (47)
Surface77
Coût Total137 060
Loyer Annuel7 796
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 233,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Au 7ème étage d’une résidence familiale calme et verdoyante, cet appartement T3 entièrement rénové et vendu meublé (mobilier neuf) offre une lumière traversante exceptionnelle et une vue magnifique totalement dégagée — sans aucun vis-à-vis.

Il se compose d’une entrée avec placards, d’un salon-salle à manger avec balcon, d’une cuisine entièrement équipée avec cellier, d’une chambre parentale d’environ 12 m² avec balcon, d’une seconde chambre de 12 m², d’une salle de bain et d’un WC séparé. Chauffage et eau chaude assurés par une chaudière à gaz individuelle — maîtrise totale des charges.

La résidence dispose de deux ascenseurs et d’un parking privé. Côté emplacement : bus Ligne P au pied de l’immeuble, à 4 minutes du Gravier et à proximité immédiate des commerces et établissements scolaires.

Idéal en résidence principale ou en investissement locatif, ce bien est prêt à vivre dès la signature.

Ville : Colayrac-Saint-Cirq
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47450
Coordonnées : 44.217810, 0.595430
Total : 137 060
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 34 460
Valeur du bien : 129 460
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7796€/an
Fourchette totale : 515€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6186€ - 9826€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 088,24 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 794
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :+11 206 (+13.4%)
Marge achat-revente :-53 266€ (-63.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 749,37
Coût de l'assurance :11 992,75
Taxe foncière : 779,60€/an
Soit par mois : 64,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière à gaz
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 460(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie et électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€, Peinture et finitions: 1000€
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colayrac-Saint-Cirq (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 796 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 060 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 143
Revenus locatifs : +7 796
Charges déductibles : -40 143
Résultat foncier Année 1 : -32 347(Déficit de 32 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 947
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 683 €/an
Revenus locatifs : +7 796
Charges déductibles : -5 683
Résultat foncier Années 2+ : 2 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10947.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 79640 1474 428-32 35121 400 €10 951 €10 951 €
27 9525 5684 3092 384--8 567 €
38 1115 4444 1852 667--5 901 €
48 2735 3174 0572 957--2 944 €
58 4395 1853 9253 254---
68 6075 0483 7893 559---
78 7804 9073 6483 872---
88 9554 7623 5034 193---
99 1344 6113 3524 523---
109 3174 4563 1974 861---
119 5034 2963 0365 208---
129 6934 1302 8705 564---
139 8873 9582 6995 929---
1410 0853 7812 5226 304---
1510 2873 5982 3396 688---
1610 4923 4092 1507 083---
1710 7023 2141 9557 488---
1810 9163 0121 7537 904---
1911 1352 8041 5458 331---
2011 3572 5891 3298 769---
2111 5842 3661 1079 218---
2211 8162 1368779 680---
2312 0531 89963910 154---
2412 2941 65339410 640---
2512 5391 40014011 140---
TOTAL249 709129 69263 749120 01721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 017
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637-6 420+8 057
2+1 6370+1 637
3+1 6370+1 637
4+1 6370+1 637
5+1 637+93+1 544
6+1 637+1 068+569
7+1 637+1 162+475
8+1 637+1 258+379
9+1 637+1 357+280
10+1 637+1 458+179
11+1 637+1 562+75
12+1 637+1 669-32
13+1 637+1 779-142
14+1 637+1 891-254
15+1 637+2 006-369
16+1 637+2 125-488
17+1 637+2 246-609
18+1 637+2 371-734
19+1 637+2 499-862
20+1 637+2 631-994
21+1 637+2 765-1 128
22+1 637+2 904-1 267
23+1 637+3 046-1 409
24+1 637+3 192-1 555
25+1 637+3 342-1 705
Total+40 925+36 005+4 920
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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