Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface61.4m²
Coût Total153 100€
Loyer Annuel8 912€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 61.4 m²
Prix au m² : 1 791,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En exclusivité dans votre Agence Citya Béranger. À Tours, découvrez ce bel appartement lumineux de 62 m², idéal pour un investissement locatif avec une rentabilité de 6 %. Actuellement géré par nos soins, ce bien constitue une belle opportunité pour un investisseur à la recherche d’un placement locatif attractif et facile à gérer. L’appartement se compose d’une grande pièce de vie lumineuse offrant la possibilité de créer une troisième chambre et ainsi d’optimiser davantage son potentiel locatif, d’une cuisine, de deux chambres et d’une salle d’eau. Une cave ainsi qu’une place de parking complètent le bien. Son emplacement est un véritable atout : écoles, transports en commun, supermarchés et commodités sont accessibles à proximité, facilitant le quotidien des occupants et renforçant l’attractivité locative du secteur. Un investissement clé en main avec 6 % de rentabilité et un potentiel d’optimisation supplémentaire. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement plein de potentiel dans un environnement calme et verdoyant. Contactez votre agence CITYA BERANGER dès maintenant au 02.47.70.12.82 pour organiser une visite ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Tours-37000/133

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37100
Coordonnées : 47.413107, 0.697325
Total : 153 100€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 144 300€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.4m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8912€/an
Fourchette totale : 587€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7041€ - 11280€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 785,71 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 043 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-61 043€ (-35.7%)
Marge achat-revente :17 943€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 792,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 158,06€
Coût de l'assurance :11 482,50€
Taxe foncière : 891,22€/an
Soit par mois : 74,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambres: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 912 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 714 €
Revenus locatifs : +8 912 €
Charges déductibles : -40 714 €
Résultat foncier Année 1 : -31 801 €(Déficit de 31 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 414 €/an
Revenus locatifs : +8 912 €
Charges déductibles : -6 414 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10401.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 912 €40 719 €5 068 €-31 806 €21 400 €10 406 €10 406 €
29 090 €6 283 €4 933 €2 807 €--7 599 €
39 272 €6 143 €4 793 €3 129 €--4 470 €
49 458 €5 998 €4 648 €3 460 €--1 010 €
59 647 €5 848 €4 498 €3 798 €---
69 840 €5 694 €4 343 €4 146 €---
710 037 €5 533 €4 183 €4 503 €---
810 237 €5 368 €4 017 €4 870 €---
910 442 €5 197 €3 846 €5 245 €---
1010 651 €5 020 €3 669 €5 631 €---
1110 864 €4 836 €3 486 €6 027 €---
1211 081 €4 647 €3 297 €6 434 €---
1311 303 €4 451 €3 101 €6 851 €---
1411 529 €4 249 €2 899 €7 280 €---
1511 759 €4 040 €2 689 €7 720 €---
1611 995 €3 823 €2 473 €8 171 €---
1712 235 €3 600 €2 249 €8 635 €---
1812 479 €3 368 €2 018 €9 111 €---
1912 729 €3 129 €1 779 €9 600 €---
2012 983 €2 882 €1 531 €10 102 €---
2113 243 €2 626 €1 275 €10 617 €---
2213 508 €2 361 €1 011 €11 147 €---
2313 778 €2 088 €737 €11 690 €---
2414 054 €1 805 €455 €12 249 €---
2514 335 €1 513 €162 €12 822 €---
TOTAL285 461 €141 221 €73 158 €144 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €+836 €+1 036 €
6+1 872 €+1 244 €+628 €
7+1 872 €+1 351 €+521 €
8+1 872 €+1 461 €+411 €
9+1 872 €+1 574 €+298 €
10+1 872 €+1 689 €+183 €
11+1 872 €+1 808 €+64 €
12+1 872 €+1 930 €-58 €
13+1 872 €+2 055 €-183 €
14+1 872 €+2 184 €-312 €
15+1 872 €+2 316 €-444 €
16+1 872 €+2 451 €-579 €
17+1 872 €+2 590 €-718 €
18+1 872 €+2 733 €-861 €
19+1 872 €+2 880 €-1 008 €
20+1 872 €+3 031 €-1 159 €
21+1 872 €+3 185 €-1 313 €
22+1 872 €+3 344 €-1 472 €
23+1 872 €+3 507 €-1 635 €
24+1 872 €+3 675 €-1 803 €
25+1 872 €+3 847 €-1 975 €
Total+46 800 €+43 272 €+3 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →