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Propriété de village de 276 m², cour, terrasse, garage

VilleUzès (30)
Surface276m²
Coût Total429 840€
Loyer Annuel34 923€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 276 m²
Prix au m² : 1 358,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 276 m², 9 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, 390 m² de terrain, Cheminée, Cave, Orientation ouest, 1 garage, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Situation dans un des villages les plus prisés de la région Superbe prestance de propriété Eléments architecturaux remarquables Multiples possibilités d’aménagement

Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.021360, 4.415570
Total : 429 840€
Prix d'acquisition : 375 000€
Travaux : 24 840€
Valeur du bien : 399 840€
Frais de notaire : 30 000€
Coût estimé : 30 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 276m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2910€/mois
Loyer annuel estimé : 34923€/an
Fourchette totale : 2229€ - 3800€/mois
Fourchette annuelle : 26746€ - 45601€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 982,7 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 099 225 €
Prix d'achat :375 000 €
Décote à l'achat :-724 225€ (-65.9%)
Marge achat-revente :669 385€ (60.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 099,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :121,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 221,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :199 927,26€
Coût de l'assurance :36 536,40€
Taxe foncière : 3 492,34€/an
Soit par mois : 291,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 910,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 512,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :398,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 276 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 276 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 840 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:24 840€
    Isolation des combles: 276 m² × 90€/m² = 24840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 923 €/an
Calcul : 2 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 461 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 668 €
Revenus locatifs : +34 923 €
Charges déductibles : -43 668 €
Résultat foncier Année 1 : -8 744 €(Déficit de 8 744 €)
Imputable sur revenu global : 8 744 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 828 €/an
Revenus locatifs : +34 923 €
Charges déductibles : -18 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 096 €/an
Prix d'achat du bien : 375 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750 €(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 923 €43 681 €13 887 €-8 758 €8 758 €--
235 622 €18 466 €13 512 €17 156 €---
336 334 €18 078 €13 124 €18 256 €---
437 061 €17 678 €12 724 €19 383 €---
537 802 €17 264 €12 310 €20 538 €---
638 558 €16 836 €11 883 €21 722 €---
739 329 €16 395 €11 441 €22 935 €---
840 116 €15 938 €10 984 €24 178 €---
940 918 €15 467 €10 513 €25 452 €---
1041 737 €14 979 €10 026 €26 757 €---
1142 571 €14 476 €9 522 €28 095 €---
1243 423 €13 956 €9 002 €29 467 €---
1344 291 €13 418 €8 465 €30 873 €---
1445 177 €12 863 €7 909 €32 314 €---
1546 081 €12 290 €7 336 €33 791 €---
1647 002 €11 697 €6 743 €35 305 €---
1747 942 €11 085 €6 131 €36 858 €---
1848 901 €10 452 €5 498 €38 449 €---
1949 879 €9 798 €4 844 €40 081 €---
2050 877 €9 123 €4 169 €41 754 €---
2151 894 €8 425 €3 471 €43 469 €---
2252 932 €7 704 €2 750 €45 228 €---
2353 991 €6 959 €2 005 €47 032 €---
2455 071 €6 190 €1 236 €48 881 €---
2556 172 €5 394 €441 €50 778 €---
TOTAL1 118 608 €348 612 €199 927 €769 996 €8 758 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 627 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 769 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 334 €-2 627 €+9 961 €
2+7 334 €+5 147 €+2 187 €
3+7 334 €+5 477 €+1 857 €
4+7 334 €+5 815 €+1 519 €
5+7 334 €+6 161 €+1 173 €
6+7 334 €+6 517 €+817 €
7+7 334 €+6 880 €+454 €
8+7 334 €+7 253 €+81 €
9+7 334 €+7 636 €-302 €
10+7 334 €+8 027 €-693 €
11+7 334 €+8 429 €-1 095 €
12+7 334 €+8 840 €-1 506 €
13+7 334 €+9 262 €-1 928 €
14+7 334 €+9 694 €-2 360 €
15+7 334 €+10 137 €-2 803 €
16+7 334 €+10 592 €-3 258 €
17+7 334 €+11 057 €-3 723 €
18+7 334 €+11 535 €-4 201 €
19+7 334 €+12 024 €-4 690 €
20+7 334 €+12 526 €-5 192 €
21+7 334 €+13 041 €-5 707 €
22+7 334 €+13 568 €-6 234 €
23+7 334 €+14 110 €-6 776 €
24+7 334 €+14 664 €-7 330 €
25+7 334 €+15 233 €-7 899 €
Total+183 350 €+230 999 €+-47 649 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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