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Appartement 2 pièces 47 m²

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface47m²
Coût Total141 860€
Loyer Annuel9 243€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 063,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

La Seyne Sur Mer, Centre Ville, Appartement T2 de 48m2, Réno

PETITE COPROPRIÉTÉ - A DEUX PAS DU PORT - APPARTEMENT T2 DE 48m2 EN BON ETAT GÉNÉRAL - SÉJOUR, CUISINE OUVERTE, UNE CHAMBRE, SALLE D'EAU AVEC DOUCHE ITALIENNE. TOITURE ET RAVALEMENT DE FACADES RÉCENTS - TRÉS FAIBLES CHARGES - LOUÉ 500EUR. FIN DU BAIL MAI 2027. CONTACTER JULIEN ESNAULT [Coordonnées masquées] Référence annonce : EJVAP550004175 Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 581 € et 787 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.100124, 5.881057
Total : 141 860€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9243€/an
Fourchette totale : 594€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7125€ - 11990€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 571,43 €/m²
Basé sur :527 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 857 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-23 857€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-21 003€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 981,95€
Coût de l'assurance :12 412,75€
Taxe foncière : 924,27€/an
Soit par mois : 77,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour la Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 100 €
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -43 100 €
Résultat foncier Année 1 : -33 857 €(Déficit de 33 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 000 €/an
Revenus locatifs : +9 243 €
Charges déductibles : -6 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12456.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 243 €43 104 €4 583 €-33 861 €21 400 €12 461 €12 461 €
29 428 €5 880 €4 459 €3 547 €--8 914 €
39 616 €5 752 €4 331 €3 864 €--5 050 €
49 808 €5 620 €4 199 €4 188 €--862 €
510 005 €5 483 €4 063 €4 521 €---
610 205 €5 342 €3 922 €4 862 €---
710 409 €5 197 €3 776 €5 212 €---
810 617 €5 046 €3 625 €5 571 €---
910 829 €4 890 €3 470 €5 939 €---
1011 046 €4 730 €3 309 €6 316 €---
1111 267 €4 563 €3 143 €6 703 €---
1211 492 €4 392 €2 971 €7 100 €---
1311 722 €4 214 €2 794 €7 508 €---
1411 956 €4 031 €2 610 €7 925 €---
1512 196 €3 842 €2 421 €8 354 €---
1612 440 €3 646 €2 225 €8 793 €---
1712 688 €3 444 €2 023 €9 244 €---
1812 942 €3 235 €1 815 €9 707 €---
1913 201 €3 020 €1 599 €10 181 €---
2013 465 €2 797 €1 376 €10 668 €---
2113 734 €2 566 €1 146 €11 168 €---
2214 009 €2 328 €908 €11 680 €---
2314 289 €2 083 €662 €12 206 €---
2414 575 €1 829 €408 €12 746 €---
2514 866 €1 566 €145 €13 300 €---
TOTAL296 048 €138 602 €65 982 €157 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €0 €+1 941 €
3+1 941 €0 €+1 941 €
4+1 941 €0 €+1 941 €
5+1 941 €+1 098 €+843 €
6+1 941 €+1 459 €+482 €
7+1 941 €+1 564 €+377 €
8+1 941 €+1 671 €+270 €
9+1 941 €+1 782 €+159 €
10+1 941 €+1 895 €+46 €
11+1 941 €+2 011 €-70 €
12+1 941 €+2 130 €-189 €
13+1 941 €+2 252 €-311 €
14+1 941 €+2 378 €-437 €
15+1 941 €+2 506 €-565 €
16+1 941 €+2 638 €-697 €
17+1 941 €+2 773 €-832 €
18+1 941 €+2 912 €-971 €
19+1 941 €+3 054 €-1 113 €
20+1 941 €+3 200 €-1 259 €
21+1 941 €+3 350 €-1 409 €
22+1 941 €+3 504 €-1 563 €
23+1 941 €+3 662 €-1 721 €
24+1 941 €+3 824 €-1 883 €
25+1 941 €+3 990 €-2 049 €
Total+48 525 €+47 234 €+1 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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