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Maison 5 pièces 163 m²

Bien expiré
VilleBon-Encontre (47)
Surface163m²
Coût Total309 600€
Loyer Annuel20 932€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 349,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 163 m² - Maison 5 pièces 163 m²

Dans un quartier résidentiel calme sur une parcelle facile d'entretien d'un peu plus de 800m², venez découvrir cette maison familiale de construction traditionnelle aux portes d'Agen.

  • Idéalement situé à 10 min de la gare, 1h20 de Toulouse
  • Commerces, collèges, lycées très facilement accessible
  • Très haut débit fibre disponible

La maison vous propose au niveau principal un grand salon séjour, une cuisine, 4 chambres et 2 salles d'eau. Une terrasse agréable, orienté ouest, vous permet de profiter de moment de repos à l'extérieur.

En rez-de-chaussée, vous profitez d'un grand espace buanderie, d'une grande de jeux (30m²) et d'un garage confortable.

Chauffage électrique + insert bois. Taxe foncière 2 930 euros

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 220 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-François COCCOLUTO, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 888 527 272

Surface : 163 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2024

Consommation énergie primaire : 274 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 970 € et 2 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bon-Encontre
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47240
Coordonnées : 44.191914, 0.688235
Total : 309 600€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 72 000€
Valeur du bien : 292 000€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1744€/mois
Loyer annuel estimé : 20932€/an
Fourchette totale : 1380€ - 2205€/mois
Fourchette annuelle : 16561€ - 26457€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 528,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :92,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 621,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 928,70€
Coût de l'assurance :27 864,00€
Taxe foncière : 2 930,00€/an
Soit par mois : 244,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 744,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 865,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 274 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et insert bois
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 000 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 60€/m² = 9780€, Main d'œuvre: 220€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Rénovation cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bon-Encontre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 932 €/an
Calcul : 1 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 600 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 115 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 345 €
Revenus locatifs : +20 932 €
Charges déductibles : -86 345 €
Résultat foncier Année 1 : -65 413 €(Déficit de 65 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 345 €/an
Revenus locatifs : +20 932 €
Charges déductibles : -14 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44012.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 932 €86 355 €10 310 €-65 423 €21 400 €44 023 €44 023 €
221 351 €14 080 €10 035 €7 271 €--36 752 €
321 778 €13 796 €9 751 €7 982 €--28 770 €
422 213 €13 502 €9 457 €8 712 €--20 059 €
522 657 €13 198 €9 153 €9 460 €--10 599 €
623 111 €12 883 €8 839 €10 227 €--371 €
723 573 €12 558 €8 513 €11 015 €---
824 044 €12 222 €8 177 €11 823 €---
924 525 €11 874 €7 829 €12 651 €---
1025 016 €11 514 €7 469 €13 502 €---
1125 516 €11 142 €7 097 €14 374 €---
1226 026 €10 757 €6 712 €15 269 €---
1326 547 €10 359 €6 314 €16 188 €---
1427 078 €9 947 €5 903 €17 130 €---
1527 619 €9 522 €5 477 €18 098 €---
1628 172 €9 081 €5 037 €19 090 €---
1728 735 €8 626 €4 581 €20 109 €---
1829 310 €8 155 €4 111 €21 155 €---
1929 896 €7 668 €3 623 €22 228 €---
2030 494 €7 164 €3 120 €23 330 €---
2131 104 €6 643 €2 599 €24 460 €---
2231 726 €6 105 €2 060 €25 621 €---
2332 360 €5 547 €1 503 €26 813 €---
2433 008 €4 971 €926 €28 037 €---
2533 668 €4 375 €330 €29 293 €---
TOTAL670 458 €322 043 €148 929 €348 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 396 €-6 420 €+10 816 €
2+4 396 €0 €+4 396 €
3+4 396 €0 €+4 396 €
4+4 396 €0 €+4 396 €
5+4 396 €0 €+4 396 €
6+4 396 €0 €+4 396 €
7+4 396 €+3 193 €+1 203 €
8+4 396 €+3 547 €+849 €
9+4 396 €+3 795 €+601 €
10+4 396 €+4 051 €+345 €
11+4 396 €+4 312 €+84 €
12+4 396 €+4 581 €-185 €
13+4 396 €+4 856 €-460 €
14+4 396 €+5 139 €-743 €
15+4 396 €+5 429 €-1 033 €
16+4 396 €+5 727 €-1 331 €
17+4 396 €+6 033 €-1 637 €
18+4 396 €+6 346 €-1 950 €
19+4 396 €+6 668 €-2 272 €
20+4 396 €+6 999 €-2 603 €
21+4 396 €+7 338 €-2 942 €
22+4 396 €+7 686 €-3 290 €
23+4 396 €+8 044 €-3 648 €
24+4 396 €+8 411 €-4 015 €
25+4 396 €+8 788 €-4 392 €
Total+109 900 €+104 525 €+5 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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