Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 184 m²

VilleGisors (27)
Surface184m²
Coût Total276 420€
Loyer Annuel23 200€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 1 353,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

6032

DANS GISORS A DEUX PAS DU CENTRE-VILLE -

TRES GRAND APPARTEMENT DE 184,71 m² EN LOI CARREZ, SITUÉ AU 1er ÉTAGE, COMPRENANT :

Une belle entrée - Une cuisine aménagée et équipée - Un vaste séjour/salon d'environ 50 m² - Une salle à manger - 2 chambres dont une avec salle de bains et wc - Bureau ou dressing avec placards - Une salle de bains avec wc, meuble double vasque et placard - Autre wc - Dégagement -

Chauffage électrique – Double vitrage en bois -

2 garages et une place de parking -

HONORAIRES TTC A LA CHARGE DU VENDEUR -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

COPROPRIÉTÉ - CHARGES DE COPROPRIÉTÉ TRIMESTRIELLES : 965 euros - PAS DE PROCÉDURE EN COURS Référence annonce : 5810 Date de réalisation du diagnostic : 04/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.280290, 1.775707
Total : 276 420€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 256 500€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1933€/mois
Loyer annuel estimé : 23200€/an
Fourchette totale : 1543€ - 2422€/mois
Fourchette annuelle : 18522€ - 29060€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 267,86 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :417 286 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-168 286€ (-40.3%)
Marge achat-revente :140 866€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 464,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 727,10€
Coût de l'assurance :24 186,75€
Taxe foncière : 2 319,99€/an
Soit par mois : 193,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 321,67€/mois
Soit par an : 3 860,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 933,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 979,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 200 €/an
Calcul : 1 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 320 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 860 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 201 €
Revenus locatifs : +23 200 €
Charges déductibles : -24 201 €
Résultat foncier Année 1 : -1 001 €(Déficit de 1 001 €)
Imputable sur revenu global : 1 001 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 701 €/an
Revenus locatifs : +23 200 €
Charges déductibles : -16 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 499 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 200 €24 210 €9 562 €-1 010 €1 010 €--
223 664 €16 459 €9 312 €7 204 €---
324 137 €16 200 €9 052 €7 937 €---
424 620 €15 931 €8 784 €8 689 €---
525 112 €15 653 €8 506 €9 459 €---
625 615 €15 365 €8 218 €10 250 €---
726 127 €15 067 €7 919 €11 060 €---
826 649 €14 758 €7 610 €11 892 €---
927 182 €14 438 €7 290 €12 745 €---
1027 726 €14 106 €6 959 €13 620 €---
1128 281 €13 763 €6 616 €14 517 €---
1228 846 €13 408 €6 261 €15 438 €---
1329 423 €13 040 €5 893 €16 383 €---
1430 012 €12 659 €5 512 €17 353 €---
1530 612 €12 264 €5 117 €18 347 €---
1631 224 €11 856 €4 708 €19 368 €---
1731 849 €11 433 €4 285 €20 416 €---
1832 485 €10 994 €3 847 €21 491 €---
1933 135 €10 541 €3 393 €22 595 €---
2033 798 €10 071 €2 923 €23 727 €---
2134 474 €9 584 €2 437 €24 890 €---
2235 163 €9 080 €1 933 €26 083 €---
2335 867 €8 558 €1 411 €27 308 €---
2436 584 €8 018 €870 €28 566 €---
2537 316 €7 458 €311 €29 858 €---
TOTAL743 100 €324 915 €138 727 €418 185 €1 010 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 303 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 872 €-303 €+5 175 €
2+4 872 €+2 161 €+2 711 €
3+4 872 €+2 381 €+2 491 €
4+4 872 €+2 607 €+2 265 €
5+4 872 €+2 838 €+2 034 €
6+4 872 €+3 075 €+1 797 €
7+4 872 €+3 318 €+1 554 €
8+4 872 €+3 568 €+1 304 €
9+4 872 €+3 823 €+1 049 €
10+4 872 €+4 086 €+786 €
11+4 872 €+4 355 €+517 €
12+4 872 €+4 631 €+241 €
13+4 872 €+4 915 €-43 €
14+4 872 €+5 206 €-334 €
15+4 872 €+5 504 €-632 €
16+4 872 €+5 810 €-938 €
17+4 872 €+6 125 €-1 253 €
18+4 872 €+6 447 €-1 575 €
19+4 872 €+6 778 €-1 906 €
20+4 872 €+7 118 €-2 246 €
21+4 872 €+7 467 €-2 595 €
22+4 872 €+7 825 €-2 953 €
23+4 872 €+8 193 €-3 321 €
24+4 872 €+8 570 €-3 698 €
25+4 872 €+8 957 €-4 085 €
Total+121 800 €+125 456 €+-3 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →