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Immeuble 8 pièces 225 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface225m²
Coût Total223 520€
Loyer Annuel26 170€
Rentabilité11.71%
Cashflow/mois+779€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 662,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de Rapport à vendre NEVERS Centre Ville (58)

Immeuble de caractère / Fort potentiel locatif / Centre-ville de Nevers • Idéalement situé en plein centre-ville de Nevers, cet immeuble de caractère s'articule autour de deux terrasses et d'une tour en pierre, apportant cachet et valeur patrimoniale. • Le bien se développe sur trois niveaux offrant de multiples possibilités d'exploitation :

  • Rez-de-chaussée de 172 m² : idéal pour création de logements, activité professionnelle indépendante, atelier, stockage ou appartement indépendant. Deux entrées distinctes
  • 1er étage – 90 m² : appartement traversant avec hauteur sous plafond, séjour avec cuisine ouverte donnant sur deux terrasses privées. Appartement T2 ou T3
  • 2e étage – 45 m² : deux chambres, bureau et salle d'eau, facilement exploitable en logement complémentaire. Possibilité Appartement T3 avec peu de travaux (séjour, cuisine, 2 chambres, salle d'eau)

Fort potentiel pour division, location longue durée, meublé ou mix habitation / activité, dans un secteur recherché à proximité immédiate des commerces et écoles.

Bien rare en centre-ville, chargé d'histoire (ancien lieu de vie d'un illustre personnage nivernais ).

📞 Dossier complet et étude de potentiel sur demande. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'infos.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°493 958 912 - Greffe de NEVERS) Johanna GAULON Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.941970 Référence annonce : 340935874280 Date de réalisation du diagnostic : 21/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 000 € et 7 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.990060, 3.160157
Total : 223 520€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 62 600€
Valeur du bien : 211 600€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2181€/mois
Loyer annuel estimé : 26170€/an
Fourchette totale : 1696€ - 2804€/mois
Fourchette annuelle : 20353€ - 33650€/an
Rentabilité brute :11.71%
Fourchette de rentabilité :9.11% - 15.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 184,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 178,14€
Coût de l'assurance :19 558,00€
Taxe foncière : 2 617,05€/an
Soit par mois : 218,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 180,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :778,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 225 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 170 €/an
Calcul : 2 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 724 €
Revenus locatifs : +26 170 €
Charges déductibles : -73 724 €
Résultat foncier Année 1 : -47 554 €(Déficit de 47 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 124 €/an
Revenus locatifs : +26 170 €
Charges déductibles : -11 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26154.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 170 €73 732 €7 732 €-47 561 €21 400 €26 161 €26 161 €
226 694 €10 929 €7 530 €15 765 €--10 397 €
327 228 €10 719 €7 320 €16 508 €---
427 772 €10 502 €7 103 €17 270 €---
528 328 €10 277 €6 878 €18 051 €---
628 894 €10 044 €6 645 €18 850 €---
729 472 €9 803 €6 404 €19 669 €---
830 062 €9 553 €6 154 €20 508 €---
930 663 €9 294 €5 895 €21 368 €---
1031 276 €9 027 €5 627 €22 250 €---
1131 902 €8 749 €5 350 €23 153 €---
1232 540 €8 462 €5 062 €24 078 €---
1333 191 €8 164 €4 765 €25 026 €---
1433 854 €7 856 €4 457 €25 998 €---
1534 531 €7 537 €4 138 €26 994 €---
1635 222 €7 207 €3 807 €28 015 €---
1735 926 €6 864 €3 465 €29 062 €---
1836 645 €6 510 €3 111 €30 135 €---
1937 378 €6 143 €2 744 €31 235 €---
2038 125 €5 763 €2 364 €32 362 €---
2138 888 €5 370 €1 970 €33 518 €---
2239 666 €4 962 €1 563 €34 704 €---
2340 459 €4 540 €1 141 €35 919 €---
2441 268 €4 103 €704 €37 165 €---
2542 094 €3 651 €251 €38 443 €---
TOTAL838 249 €259 762 €112 178 €578 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 496 €-6 420 €+11 916 €
2+5 496 €0 €+5 496 €
3+5 496 €+1 834 €+3 662 €
4+5 496 €+5 181 €+315 €
5+5 496 €+5 415 €+81 €
6+5 496 €+5 655 €-159 €
7+5 496 €+5 901 €-405 €
8+5 496 €+6 153 €-657 €
9+5 496 €+6 411 €-915 €
10+5 496 €+6 675 €-1 179 €
11+5 496 €+6 946 €-1 450 €
12+5 496 €+7 223 €-1 727 €
13+5 496 €+7 508 €-2 012 €
14+5 496 €+7 799 €-2 303 €
15+5 496 €+8 098 €-2 602 €
16+5 496 €+8 405 €-2 909 €
17+5 496 €+8 719 €-3 223 €
18+5 496 €+9 040 €-3 544 €
19+5 496 €+9 370 €-3 874 €
20+5 496 €+9 709 €-4 213 €
21+5 496 €+10 056 €-4 560 €
22+5 496 €+10 411 €-4 915 €
23+5 496 €+10 776 €-5 280 €
24+5 496 €+11 150 €-5 654 €
25+5 496 €+11 533 €-6 037 €
Total+137 400 €+173 546 €+-36 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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