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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface61m²
Coût Total151 240€
Loyer Annuel9 131€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 622,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Eco Immo 60 vous propose une très belle opportunité à proximité de la gare de Creil. Il s’agit d’un appartement de type F3 à rénover, bénéficiant d’une terrasse bien exposée au sud-est. Il comprend une entrée distribuant une cuisine, un séjour salon, deux chambres équipées de dressings, une salle de bains ainsi qu’un WC indépendant. Une cave complète ce bien.

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.275347, 2.463373
Total : 151 240€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 44 320€
Valeur du bien : 143 320€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9131€/an
Fourchette totale : 617€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 11268€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 424 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+6 576€ (+7.1%)
Marge achat-revente :-58 816€ (-63.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 476,84€
Coût de l'assurance :13 233,50€
Taxe foncière : 913,09€/an
Soit par mois : 76,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec évier et carrelage usé, électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - murs vieillissants et moquette usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 320 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:2 120€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Rafraîchissement sol: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 131 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 839 €
Revenus locatifs : +9 131 €
Charges déductibles : -50 839 €
Résultat foncier Année 1 : -41 708 €(Déficit de 41 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 519 €/an
Revenus locatifs : +9 131 €
Charges déductibles : -6 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20308.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 131 €50 844 €5 082 €-41 713 €21 400 €20 313 €20 313 €
29 314 €6 389 €4 947 €2 924 €--17 389 €
39 500 €6 250 €4 807 €3 250 €--14 139 €
49 690 €6 105 €4 663 €3 585 €--10 554 €
59 884 €5 956 €4 513 €3 928 €--6 626 €
610 081 €5 801 €4 359 €4 280 €--2 346 €
710 283 €5 641 €4 199 €4 642 €---
810 489 €5 476 €4 033 €5 013 €---
910 698 €5 305 €3 862 €5 394 €---
1010 912 €5 128 €3 685 €5 785 €---
1111 131 €4 945 €3 502 €6 186 €---
1211 353 €4 755 €3 313 €6 598 €---
1311 580 €4 559 €3 117 €7 021 €---
1411 812 €4 356 €2 914 €7 456 €---
1512 048 €4 147 €2 704 €7 902 €---
1612 289 €3 929 €2 487 €8 360 €---
1712 535 €3 705 €2 262 €8 830 €---
1812 786 €3 473 €2 030 €9 313 €---
1913 041 €3 232 €1 790 €9 809 €---
2013 302 €2 984 €1 541 €10 318 €---
2113 568 €2 727 €1 284 €10 842 €---
2213 839 €2 460 €1 018 €11 379 €---
2314 116 €2 185 €743 €11 931 €---
2414 399 €1 900 €458 €12 498 €---
2514 687 €1 606 €163 €13 081 €---
TOTAL292 466 €153 858 €73 477 €138 609 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917 €-6 420 €+8 337 €
2+1 917 €0 €+1 917 €
3+1 917 €0 €+1 917 €
4+1 917 €0 €+1 917 €
5+1 917 €0 €+1 917 €
6+1 917 €0 €+1 917 €
7+1 917 €+689 €+1 228 €
8+1 917 €+1 504 €+413 €
9+1 917 €+1 618 €+299 €
10+1 917 €+1 735 €+182 €
11+1 917 €+1 856 €+61 €
12+1 917 €+1 979 €-62 €
13+1 917 €+2 106 €-189 €
14+1 917 €+2 237 €-320 €
15+1 917 €+2 370 €-453 €
16+1 917 €+2 508 €-591 €
17+1 917 €+2 649 €-732 €
18+1 917 €+2 794 €-877 €
19+1 917 €+2 943 €-1 026 €
20+1 917 €+3 095 €-1 178 €
21+1 917 €+3 252 €-1 335 €
22+1 917 €+3 414 €-1 497 €
23+1 917 €+3 579 €-1 662 €
24+1 917 €+3 749 €-1 832 €
25+1 917 €+3 924 €-2 007 €
Total+47 925 €+41 583 €+6 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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