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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Viâtre (41)
Surface116m²
Coût Total176 138€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 480 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 090,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage

Maison de centre-bourg à SAINT VIATRE (41210), d'une superficie habitable d'environ 116 m² avec terrain de plus de 800 m² avec deux entrées.

Cette maison de caractère vous offre une cuisine ouverte sur séjour avec cheminée, dégagement, salle d'eau et toilettes rénovée, buanderie, deux chambres en enfilade,

A l'étage : palier, deux chambres et un bureau,

Garage indépendant, 2 ateliers,

Cette maison dispose d'une pompe à chaleur, d'un système de ventilation solaire dans les combles et lui permets de ne pas être une maison énergivore.

Envie d'en savoir plus ? Contactez un de nos négociateurs en immobilier.

126 480 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 6 480 euros (soit 5,40% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Saint-Viâtre
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41210
Coordonnées : 47.524984, 1.928102
Total : 176 138€
Prix d'acquisition : 126 480€
Travaux : 39 540€
Valeur du bien : 166 020€
Frais de notaire : 10 118€
Coût estimé : 10 118€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 687€ - 1097€/mois
Fourchette annuelle : 8238€ - 13161€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,38 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 876 €
Prix d'achat :126 480 €
Décote à l'achat :-30 396€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-19 262€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 138€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 573,02€
Coût de l'assurance :15 412,07€
Taxe foncière : 1 041,25€/an
Soit par mois : 86,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage déjà en place mais nécessite une vérification
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 540 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 640€
    Isolation des combles: 116 m² × 40€/m² = 4640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Optimisation pompe à chaleur:10 000€
    Vérification et optimisation de la pompe à chaleur: 1 système × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500€
    Remplacement des fenêtres: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Optimisation pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 138 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 110 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -47 110 €
Résultat foncier Année 1 : -36 698 €(Déficit de 36 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 570 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -7 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15297.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 212 €(65% de 126 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 212 € × 3,636% = 2 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €47 116 €5 918 €-36 703 €21 400 €15 303 €15 303 €
210 621 €7 419 €5 761 €3 202 €--12 101 €
310 833 €7 256 €5 599 €3 577 €--8 524 €
411 050 €7 088 €5 430 €3 962 €--4 563 €
511 271 €6 914 €5 256 €4 357 €--206 €
611 496 €6 734 €5 076 €4 762 €---
711 726 €6 548 €4 890 €5 178 €---
811 961 €6 355 €4 697 €5 606 €---
912 200 €6 156 €4 498 €6 044 €---
1012 444 €5 950 €4 292 €6 494 €---
1112 693 €5 736 €4 079 €6 956 €---
1212 947 €5 516 €3 858 €7 431 €---
1313 206 €5 287 €3 630 €7 918 €---
1413 470 €5 051 €3 394 €8 418 €---
1513 739 €4 807 €3 149 €8 932 €---
1614 014 €4 554 €2 896 €9 460 €---
1714 294 €4 293 €2 635 €10 001 €---
1814 580 €4 022 €2 364 €10 558 €---
1914 872 €3 742 €2 085 €11 129 €---
2015 169 €3 453 €1 795 €11 716 €---
2115 472 €3 153 €1 495 €12 319 €---
2215 782 €2 843 €1 186 €12 939 €---
2316 098 €2 523 €865 €13 575 €---
2416 420 €2 191 €533 €14 228 €---
2516 748 €1 848 €190 €14 900 €---
TOTAL333 517 €166 556 €85 573 €166 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-6 420 €+8 607 €
2+2 187 €0 €+2 187 €
3+2 187 €0 €+2 187 €
4+2 187 €0 €+2 187 €
5+2 187 €0 €+2 187 €
6+2 187 €+1 367 €+820 €
7+2 187 €+1 554 €+633 €
8+2 187 €+1 682 €+505 €
9+2 187 €+1 813 €+374 €
10+2 187 €+1 948 €+239 €
11+2 187 €+2 087 €+100 €
12+2 187 €+2 229 €-42 €
13+2 187 €+2 375 €-188 €
14+2 187 €+2 526 €-339 €
15+2 187 €+2 680 €-493 €
16+2 187 €+2 838 €-651 €
17+2 187 €+3 000 €-813 €
18+2 187 €+3 167 €-980 €
19+2 187 €+3 339 €-1 152 €
20+2 187 €+3 515 €-1 328 €
21+2 187 €+3 696 €-1 509 €
22+2 187 €+3 882 €-1 695 €
23+2 187 €+4 072 €-1 885 €
24+2 187 €+4 269 €-2 082 €
25+2 187 €+4 470 €-2 283 €
Total+54 675 €+50 088 €+4 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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