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Maison à vendre 10 pièces L'ESTRECHURE (30)

Bien expiré
VilleEstréchure, Peyroles (30)
Surface272
Coût Total305 090
Loyer Annuel25 852
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+364
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 911,76 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation réversible climatisation réversible, Cave, Nombre de WC : 4, Jardin

A vendre sur la commune de l'Estréchure une maison cévenole en pierres de 272 m² comprenant au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, un séjour de 36 m², une cuisine de 21 m², une buanderie, une chambre et une salle-d'eau avec wc; au premier étage : un pallier, quatre chambres (entre 16 et 19 m² chacune) dont deux en enfilade et une avec salle-d'eau et wc et un wc séparé; au deuxième étage : un pallier, quatre chambres (entre 17 et 19 m² chacune) dont deux en enfilade et un grenier avec wc. Côté technique : climatisation réversible dans le séjour, fenêtres en PVC double vitrage, électricité et plomberie refaites, fibre dans le quartier et tout-à-l'égout. Côté extérieur : grande cour avec Mazet et deux caves. Le plus : rivière pour la baignade à 50 mètres. Idéale pour les vacances ou pour l'accueil. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°531 751 394 - Greffe de NIMES) Catherine BOURDON Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 06 78 69 40 89 - Réf.939166 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Estréchure, Peyroles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30124
Coordonnées : 44.107804, 3.783073
Total : 305 090
Prix d'acquisition : 248 000
Travaux : 37 250
Valeur du bien : 285 250
Frais de notaire : 19 840
Coût estimé : 19 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2154€/mois
Loyer annuel estimé : 25852€/an
Fourchette totale : 1678€ - 2766€/mois
Fourchette annuelle : 20135€ - 33194€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 488,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :86,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 574,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 419,57
Coût de l'assurance :25 932,65
Taxe foncière : 2 585,23€/an
Soit par mois : 215,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 154,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 790,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :364,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 135 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photo - bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 250(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:10 800
    Parquet flottant: 135 m² × 80€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:9 450
    Peinture murs et plafonds: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estréchure, Peyroles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Calcul : 2 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 090 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 689
Revenus locatifs : +25 852
Charges déductibles : -50 689
Résultat foncier Année 1 : -24 837(Déficit de 24 837 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 137
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 439 €/an
Revenus locatifs : +25 852
Charges déductibles : -13 439
Résultat foncier Années 2+ : 12 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14137.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 85250 6999 827-24 84710 700 €14 147 €14 147 €
226 36913 1839 56113 186--961 €
326 89712 9099 28613 988---
427 43512 6259 00214 810---
527 98312 3328 70915 652---
628 54312 0298 40616 514---
729 11411 7168 09417 398---
829 69611 3937 77018 303---
930 29011 0597 43619 231---
1030 89610 7147 09220 182---
1131 51410 3586 73521 156---
1232 1449 9906 36722 155---
1332 7879 6095 98723 178---
1433 4439 2165 59424 226---
1534 1128 8105 18825 301---
1634 7948 3914 76926 403---
1735 4907 9584 33527 532---
1836 1997 5103 88828 689---
1936 9237 0483 42529 876---
2037 6626 5702 94831 092---
2138 4156 0772 45432 338---
2239 1835 5671 94433 617---
2339 9675 0401 41834 927---
2440 7664 49687436 270---
2541 5823 93431137 648---
TOTAL828 057269 233141 420558 82410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 429-3 210+8 639
2+5 4290+5 429
3+5 429+3 908+1 521
4+5 429+4 443+986
5+5 429+4 695+734
6+5 429+4 954+475
7+5 429+5 219+210
8+5 429+5 491-62
9+5 429+5 769-340
10+5 429+6 055-626
11+5 429+6 347-918
12+5 429+6 646-1 217
13+5 429+6 953-1 524
14+5 429+7 268-1 839
15+5 429+7 590-2 161
16+5 429+7 921-2 492
17+5 429+8 260-2 831
18+5 429+8 607-3 178
19+5 429+8 963-3 534
20+5 429+9 328-3 899
21+5 429+9 702-4 273
22+5 429+10 085-4 656
23+5 429+10 478-5 049
24+5 429+10 881-5 452
25+5 429+11 294-5 865
Total+135 725+167 647+-31 922
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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