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Maison à vendre

VilleLorient (56)
Surface141.2
Coût Total273 476
Loyer Annuel20 207
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 250 €
Surface : 141.2 m²
Prix au m² : 1 375,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

Votre agence immobilière affiliée à la coopérative Orpi a le plaisir de vous présenter cette maison de 141 m² à fort potentiel à Lorient – 4 chambres & grand jardin !

Idéalement située à Lorient, cette maison de 141 m² séduira les amateurs de rénovation et les projets sur-mesure.

Elle se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, ainsi que de 4 chambres, offrant de beaux volumes pour accueillir une famille ou envisager un projet d'investissement.

À l'étage, vous retrouverez les espaces nuit accompagnés d'une salle d'eau. Les combles viennent compléter l'ensemble avec un fort potentiel d'aménagement (chambres supplémentaires, bureau, suite parentale…).

Son véritable atout : un grand jardin, rare sur le secteur, idéal pour profiter des beaux jours ou créer un extérieur à votre image.

Maison entièrement à rénover, parfaite pour laisser libre cours à vos envies et valoriser pleinement son potentiel.

Située à Lorient, à proximité des commodités.

Envie d'une visite ou d'une information, besoin d'idées d'agencement et de décoration, de devis ou d'un accès à la visite virtuelle, contactez-nous. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Orpi c'est 76 points de vente et 461 conseillers au sein du GIE Bretagne Pays de la Loire à votre service. Siège social : 113 boulevard Léon Blum à Lorient (56100)

Activités exercées : Transaction - Location (vide, meublée, saisonnière) - Gestion - Expertise certifiée C.N.E.

Capital social : 8 000 euros

Réprésentant légal : Hélène et Frédéric CHESNAY

Responsable d'agence : Hélène et Frédéric CHESNAY

Numéro TVA : FR0950024568300015

RCS Lorient : 50024568300015

Numéro de carte professionnelle : CPI 5602 22016 000 004 137 délivrée par la CCI du Morbihan

Garantie financière : T : 220 000 euros - G : 350 000 euros Caisse de garantie : SO.CA.F 26 avenue de Suffren à Paris (75015)

Numéro du compte séquestre : 00010393006 Etablissement teneur du compte séquestre : Banque BNP Paribas Référence agence : 1953

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.756031, -3.377571
Total : 273 476
Prix d'acquisition : 194 250
Travaux : 63 686
Valeur du bien : 257 936
Frais de notaire : 15 540
Coût estimé : 15 540
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141.2
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1684€/mois
Loyer annuel estimé : 20207€/an
Fourchette totale : 1305€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 15664€ - 26069€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 863,64 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :404 346
Prix d'achat :194 250
Décote à l'achat :-210 096 (-52.0%)
Marge achat-revente :130 870€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 476
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 335,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 415,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 199,20
Coût de l'assurance :23 929,15
Taxe foncière : 2 020,74€/an
Soit par mois : 168,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 683,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 583,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141.2 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 141.2 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les couloirs
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - couloirs nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 686(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 236
    Isolation des combles perdus: 141.2 m² × 30€/m² = 4236€, Main d'œuvre: 12€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 650
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1150€ = 19550€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds couloirs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 886✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 207 €/an
Calcul : 1 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 476 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 686
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 491
Revenus locatifs : +20 207
Charges déductibles : -75 491
Résultat foncier Année 1 : -55 283(Déficit de 55 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 883
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 805 €/an
Revenus locatifs : +20 207
Charges déductibles : -11 805
Résultat foncier Années 2+ : 8 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33883.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 263(65% de 194 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 591 €/an
Calcul : 126 263 € × 3,636% = 4 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 20775 4998 836-55 29221 400 €33 892 €33 892 €
220 61211 5758 5979 037--24 855 €
321 02411 3288 3509 696--15 159 €
421 44411 0738 09510 371--4 788 €
521 87310 8107 83211 063---
622 31110 5387 56011 773---
722 75710 2577 27912 500---
823 2129 9666 98913 246---
923 6769 6666 68914 010---
1024 1509 3566 37914 793---
1124 6339 0366 05815 597---
1225 1258 7055 72716 420---
1325 6288 3635 38517 265---
1426 1408 0105 03218 130---
1526 6637 6454 66719 018---
1627 1977 2684 29019 928---
1727 7406 8783 90120 862---
1828 2956 4763 49821 819---
1928 8616 0603 08222 801---
2029 4385 6302 65223 808---
2130 0275 1862 20824 841---
2230 6284 7281 75025 900---
2331 2404 2541 27626 986---
2431 8653 76478628 101---
2532 5023 25828029 244---
TOTAL647 250265 333127 199381 91721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 917
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 244-6 420+10 664
2+4 2440+4 244
3+4 2440+4 244
4+4 2440+4 244
5+4 244+1 882+2 362
6+4 244+3 532+712
7+4 244+3 750+494
8+4 244+3 974+270
9+4 244+4 203+41
10+4 244+4 438-194
11+4 244+4 679-435
12+4 244+4 926-682
13+4 244+5 179-935
14+4 244+5 439-1 195
15+4 244+5 705-1 461
16+4 244+5 979-1 735
17+4 244+6 259-2 015
18+4 244+6 546-2 302
19+4 244+6 840-2 596
20+4 244+7 142-2 898
21+4 244+7 452-3 208
22+4 244+7 770-3 526
23+4 244+8 096-3 852
24+4 244+8 430-4 186
25+4 244+8 773-4 529
Total+106 100+114 575+-8 475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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