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Appartement 77 m2

VilleBesançon (25)
Surface75.7m²
Coût Total140 360€
Loyer Annuel10 141€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 75.7 m²
Prix au m² : 1 281,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Uniquement chez GHT Immobilier, à Besançon, un appartement traversant de 76 m2 au premier étage sans ascenseur situé quartier des Cras. Ses atouts sont sa luminosité et ses beaux volumes. Composé d'une entrée qui déser un salon/sejour de plus de 26 m2 donnant accès à un balcon exposée Sud-Est. Une cuisine séparée de 6m2 avec cellier. Trois chambres de 10 m2 chacune. Une salle de bain et wc séparé. Charges de copropriété : 243 euros par mois (chauffage au gaz, eau chaude / froide/ entretien des communs) Taxe foncière : 970 euros. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir sur l'ensemble pour exploiter tout le potentiel de cet appartement. En annexes : Parking et grenier collectifs ainsi qu'une cave. À moins de deux minutes de toutes les commodités et d'un arrêt de tramway. Une visite virtuelle est disponible directement sur notre site internet : www.ghtimmo.com Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.ghtimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.259256, 6.041739
Total : 140 360€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 132 600€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.7m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10141€/an
Fourchette totale : 662€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7942€ - 12949€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 774,84 €/m²
Basé sur :302 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 355 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-37 355€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-6 005€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 894,51€
Coût de l'assurance :12 281,50€
Taxe foncière : 970,00€/an
Soit par mois : 80,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 243,00€/mois
Soit par an : 2 916,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 75.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 75.7 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 141 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 916 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 856 €
Revenus locatifs : +10 141 €
Charges déductibles : -44 856 €
Résultat foncier Année 1 : -34 715 €(Déficit de 34 715 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 315 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 256 €/an
Revenus locatifs : +10 141 €
Charges déductibles : -9 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13314.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 141 €44 861 €4 883 €-34 720 €21 400 €13 320 €13 320 €
210 344 €9 133 €4 756 €1 211 €--12 109 €
310 551 €9 001 €4 624 €1 550 €--10 559 €
410 762 €8 864 €4 487 €1 898 €--8 661 €
510 977 €8 722 €4 345 €2 255 €--6 406 €
611 197 €8 575 €4 198 €2 621 €--3 785 €
711 421 €8 423 €4 046 €2 997 €--787 €
811 649 €8 266 €3 889 €3 383 €---
911 882 €8 103 €3 725 €3 779 €---
1012 120 €7 934 €3 556 €4 186 €---
1112 362 €7 759 €3 381 €4 604 €---
1212 609 €7 577 €3 200 €5 032 €---
1312 862 €7 389 €3 012 €5 472 €---
1413 119 €7 195 €2 818 €5 924 €---
1513 381 €6 993 €2 616 €6 388 €---
1613 649 €6 785 €2 407 €6 864 €---
1713 922 €6 568 €2 191 €7 353 €---
1814 200 €6 345 €1 967 €7 856 €---
1914 484 €6 113 €1 735 €8 372 €---
2014 774 €5 872 €1 495 €8 901 €---
2115 069 €5 624 €1 246 €9 446 €---
2215 371 €5 366 €989 €10 005 €---
2315 678 €5 099 €722 €10 579 €---
2415 992 €4 823 €445 €11 169 €---
2516 312 €4 536 €159 €11 775 €---
TOTAL324 827 €215 926 €70 895 €108 901 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130 €-6 420 €+8 550 €
2+2 130 €0 €+2 130 €
3+2 130 €0 €+2 130 €
4+2 130 €0 €+2 130 €
5+2 130 €0 €+2 130 €
6+2 130 €0 €+2 130 €
7+2 130 €0 €+2 130 €
8+2 130 €+779 €+1 351 €
9+2 130 €+1 134 €+996 €
10+2 130 €+1 256 €+874 €
11+2 130 €+1 381 €+749 €
12+2 130 €+1 510 €+620 €
13+2 130 €+1 642 €+488 €
14+2 130 €+1 777 €+353 €
15+2 130 €+1 916 €+214 €
16+2 130 €+2 059 €+71 €
17+2 130 €+2 206 €-76 €
18+2 130 €+2 357 €-227 €
19+2 130 €+2 511 €-381 €
20+2 130 €+2 670 €-540 €
21+2 130 €+2 834 €-704 €
22+2 130 €+3 001 €-871 €
23+2 130 €+3 174 €-1 044 €
24+2 130 €+3 351 €-1 221 €
25+2 130 €+3 533 €-1 403 €
Total+53 250 €+32 670 €+20 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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