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Malay-le-Petit (89100)

VilleMalay-le-Petit (89)
Surface120m²
Coût Total198 680€
Loyer Annuel14 790€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 158,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche Sens, dans secteur calme de Malay-le-Petit, maison individuelle 5/6P de 120 m² habitables (168 utiles), sur 2 niveaux, comprenant :

Entrée, séjour double sur petite terrasse, cuisine équipée, 3 chambres, salle d’eau et wc séparé.

Au rez-de-jardin : une 4ᵉ chambre avec salle d’eau/wc privatifs, atelier, buanderie, garage, nombreux rangements.

Exposition traversante Est/Ouest, ensoleillée, sans vis-à-vis et avec vue dégagée sur jardin arboré. Bonne distribution, ravalement et toiture en parfait état, volets roulants électriques, chauffage gaz, bonne isolation et faibles consommations énergétiques (dpe en D).

Agences s'abstenir, merci !

Ville : Malay-le-Petit
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.172415, 3.388772
Total : 198 680€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 48 560€
Valeur du bien : 187 560€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.41€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1233€/mois
Loyer annuel estimé : 14790€/an
Fourchette totale : 1010€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 12115€ - 18056€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,25 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 350 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-18 350€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-41 330€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 671,53€
Coût de l'assurance :17 384,50€
Taxe foncière : 1 479,03€/an
Soit par mois : 123,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 232,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Parquet usé dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 560 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malay-le-Petit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 790 €/an
Calcul : 1 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 660 €
Revenus locatifs : +14 790 €
Charges déductibles : -57 660 €
Résultat foncier Année 1 : -42 870 €(Déficit de 42 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 100 €/an
Revenus locatifs : +14 790 €
Charges déductibles : -9 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21469.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 790 €57 667 €6 932 €-42 876 €21 400 €21 476 €21 476 €
215 086 €8 926 €6 751 €6 160 €--15 316 €
315 388 €8 739 €6 564 €6 649 €--8 667 €
415 696 €8 544 €6 370 €7 151 €--1 516 €
516 010 €8 343 €6 169 €7 666 €---
616 330 €8 135 €5 961 €8 195 €---
716 656 €7 919 €5 745 €8 737 €---
816 989 €7 696 €5 521 €9 294 €---
917 329 €7 464 €5 290 €9 865 €---
1017 676 €7 225 €5 050 €10 451 €---
1118 029 €6 976 €4 802 €11 053 €---
1218 390 €6 719 €4 544 €11 671 €---
1318 758 €6 452 €4 278 €12 305 €---
1419 133 €6 176 €4 002 €12 957 €---
1519 516 €5 890 €3 716 €13 625 €---
1619 906 €5 594 €3 419 €14 312 €---
1720 304 €5 287 €3 113 €15 017 €---
1820 710 €4 969 €2 795 €15 741 €---
1921 124 €4 640 €2 465 €16 485 €---
2021 547 €4 299 €2 124 €17 248 €---
2121 978 €3 945 €1 771 €18 032 €---
2222 417 €3 579 €1 405 €18 838 €---
2322 866 €3 200 €1 026 €19 666 €---
2423 323 €2 807 €633 €20 516 €---
2523 789 €2 400 €226 €21 389 €---
TOTAL473 739 €203 592 €100 672 €270 147 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 790 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 106 €-6 420 €+9 526 €
2+3 106 €0 €+3 106 €
3+3 106 €0 €+3 106 €
4+3 106 €0 €+3 106 €
5+3 106 €+1 845 €+1 261 €
6+3 106 €+2 458 €+648 €
7+3 106 €+2 621 €+485 €
8+3 106 €+2 788 €+318 €
9+3 106 €+2 959 €+147 €
10+3 106 €+3 135 €-29 €
11+3 106 €+3 316 €-210 €
12+3 106 €+3 501 €-395 €
13+3 106 €+3 692 €-586 €
14+3 106 €+3 887 €-781 €
15+3 106 €+4 088 €-982 €
16+3 106 €+4 294 €-1 188 €
17+3 106 €+4 505 €-1 399 €
18+3 106 €+4 722 €-1 616 €
19+3 106 €+4 945 €-1 839 €
20+3 106 €+5 174 €-2 068 €
21+3 106 €+5 410 €-2 304 €
22+3 106 €+5 651 €-2 545 €
23+3 106 €+5 900 €-2 794 €
24+3 106 €+6 155 €-3 049 €
25+3 106 €+6 417 €-3 311 €
Total+77 650 €+81 044 €+-3 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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