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Détails du bien

VilleHagondange (57)
Surface125m²
Coût Total297 100€
Loyer Annuel23 160€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 880 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hagondange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57300
Total : 297 100€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 278 300€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 15.44€/m²/mois
Fourchette : 12.57€ - 18.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1930€/mois
Loyer annuel estimé : 23160€/an
Fourchette totale : 1572€ - 2370€/mois
Fourchette annuelle : 18862€ - 28437€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 447,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :111,41€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 559,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 244,95€
Coût de l'assurance :33 423,75€
Taxe foncière : 2 316,01€/an
Soit par mois : 193,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 930,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 752,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (éléments sanitaires, carrelage, installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorraine. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 160 €/an
Calcul : 1 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 100 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 337 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 483 €
Revenus locatifs : +23 160 €
Charges déductibles : -56 483 €
Résultat foncier Année 1 : -33 323 €(Déficit de 33 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 183 €/an
Revenus locatifs : +23 160 €
Charges déductibles : -13 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11923.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 160 €56 493 €9 540 €-33 333 €21 400 €11 933 €11 933 €
223 623 €12 934 €9 281 €10 689 €--1 244 €
324 096 €12 667 €9 014 €11 428 €---
424 578 €12 392 €8 739 €12 186 €---
525 069 €12 107 €8 454 €12 963 €---
625 571 €11 812 €8 159 €13 758 €---
726 082 €11 508 €7 855 €14 574 €---
826 604 €11 194 €7 541 €15 409 €---
927 136 €10 870 €7 217 €16 266 €---
1027 678 €10 535 €6 882 €17 143 €---
1128 232 €10 189 €6 536 €18 043 €---
1228 797 €9 831 €6 178 €18 965 €---
1329 373 €9 462 €5 809 €19 910 €---
1429 960 €9 081 €5 428 €20 879 €---
1530 559 €8 687 €5 034 €21 873 €---
1631 170 €8 279 €4 626 €22 891 €---
1731 794 €7 859 €4 206 €23 935 €---
1832 430 €7 425 €3 772 €25 005 €---
1933 078 €6 976 €3 323 €26 102 €---
2033 740 €6 512 €2 859 €27 228 €---
2134 415 €6 033 €2 381 €28 381 €---
2235 103 €5 539 €1 886 €29 564 €---
2335 805 €5 028 €1 375 €30 777 €---
2436 521 €4 500 €847 €32 021 €---
2537 252 €3 955 €302 €33 297 €---
TOTAL741 824 €271 869 €137 245 €469 955 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 864 €-6 420 €+11 284 €
2+4 864 €0 €+4 864 €
3+4 864 €+3 055 €+1 809 €
4+4 864 €+3 656 €+1 208 €
5+4 864 €+3 889 €+975 €
6+4 864 €+4 127 €+737 €
7+4 864 €+4 372 €+492 €
8+4 864 €+4 623 €+241 €
9+4 864 €+4 880 €-16 €
10+4 864 €+5 143 €-279 €
11+4 864 €+5 413 €-549 €
12+4 864 €+5 690 €-826 €
13+4 864 €+5 973 €-1 109 €
14+4 864 €+6 264 €-1 400 €
15+4 864 €+6 562 €-1 698 €
16+4 864 €+6 867 €-2 003 €
17+4 864 €+7 180 €-2 316 €
18+4 864 €+7 502 €-2 638 €
19+4 864 €+7 831 €-2 967 €
20+4 864 €+8 168 €-3 304 €
21+4 864 €+8 514 €-3 650 €
22+4 864 €+8 869 €-4 005 €
23+4 864 €+9 233 €-4 369 €
24+4 864 €+9 606 €-4 742 €
25+4 864 €+9 989 €-5 125 €
Total+121 600 €+140 987 €+-19 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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