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Appartement

Bien expiré
VilleValréas (84)
Surface53m²
Coût Total90 960€
Loyer Annuel7 228€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 132,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

À vendre – Appartement T2 duplex Situé au 2 étage, cet appartement de 53 m² bénéficie d’un emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces, des transports et de toutes les commodités. Il se compose d’un séjour lumineux, d’une chambre, ainsi que d’un espace permettant l’installation d’une cuisine selon vos envies. Des travaux de rafraîchissement et d’aménagement sont à prévoir. Une cave complète ce bien. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder ! ARIENTI IMMOBILIER VALREAS - SAUVAN Jeffrey - 06 98 12 15 30 - RSAC N° 933 366 130 - - Plus d'informations sur www.arienti.fr (réf. 260014632) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/ Honoraires à la charge du vendeur - https://assets.adaptimmo.com/bareme/26001/bareme.pdf

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.383093, 4.995493
Total : 90 960€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 160€
Valeur du bien : 86 160€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 14.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7228€/an
Fourchette totale : 480€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5758€ - 9074€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :990,42 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 492 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+7 508€ (+14.3%)
Marge achat-revente :-38 468€ (-73.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 089,60€
Coût de l'assurance :7 959,00€
Taxe foncière : 722,82€/an
Soit par mois : 60,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires existants
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - Salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Chambre à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - Sol à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 160 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 228 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 372 €
Revenus locatifs : +7 228 €
Charges déductibles : -30 372 €
Résultat foncier Année 1 : -23 144 €(Déficit de 23 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 212 €/an
Revenus locatifs : +7 228 €
Charges déductibles : -4 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1743.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 228 €30 375 €3 174 €-23 147 €21 400 €1 747 €1 747 €
27 373 €4 132 €3 091 €3 241 €---
37 520 €4 046 €3 005 €3 474 €---
47 671 €3 958 €2 916 €3 713 €---
57 824 €3 865 €2 824 €3 959 €---
67 981 €3 770 €2 729 €4 210 €---
78 140 €3 671 €2 630 €4 469 €---
88 303 €3 569 €2 528 €4 734 €---
98 469 €3 463 €2 422 €5 006 €---
108 638 €3 353 €2 312 €5 285 €---
118 811 €3 240 €2 198 €5 572 €---
128 987 €3 122 €2 081 €5 866 €---
139 167 €3 000 €1 959 €6 167 €---
149 350 €2 873 €1 832 €6 477 €---
159 538 €2 742 €1 701 €6 795 €---
169 728 €2 607 €1 566 €7 122 €---
179 923 €2 466 €1 425 €7 457 €---
1810 121 €2 321 €1 279 €7 801 €---
1910 324 €2 170 €1 129 €8 154 €---
2010 530 €2 014 €972 €8 517 €---
2110 741 €1 852 €811 €8 889 €---
2210 956 €1 684 €643 €9 271 €---
2311 175 €1 511 €470 €9 664 €---
2411 398 €1 331 €290 €10 067 €---
2511 626 €1 145 €103 €10 482 €---
TOTAL231 523 €98 279 €46 090 €133 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 518 €-6 420 €+7 938 €
2+1 518 €+448 €+1 070 €
3+1 518 €+1 042 €+476 €
4+1 518 €+1 114 €+404 €
5+1 518 €+1 188 €+330 €
6+1 518 €+1 263 €+255 €
7+1 518 €+1 341 €+177 €
8+1 518 €+1 420 €+98 €
9+1 518 €+1 502 €+16 €
10+1 518 €+1 586 €-68 €
11+1 518 €+1 671 €-153 €
12+1 518 €+1 760 €-242 €
13+1 518 €+1 850 €-332 €
14+1 518 €+1 943 €-425 €
15+1 518 €+2 039 €-521 €
16+1 518 €+2 136 €-618 €
17+1 518 €+2 237 €-719 €
18+1 518 €+2 340 €-822 €
19+1 518 €+2 446 €-928 €
20+1 518 €+2 555 €-1 037 €
21+1 518 €+2 667 €-1 149 €
22+1 518 €+2 781 €-1 263 €
23+1 518 €+2 899 €-1 381 €
24+1 518 €+3 020 €-1 502 €
25+1 518 €+3 144 €-1 626 €
Total+37 950 €+39 973 €+-2 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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