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Exclusivite : Appartement 77m2

VilleArgenteuil (95)
Surface77m²
Coût Total210 200€
Loyer Annuel16 278€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 077,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 110 m² de terrain, Digicode, Interphone, Entrée séparée, Salle à manger, Ascenseur, Accès handicapé, 1 place de parking, 4 étages

A saisir: Appartement ARGENTEUIL secteur VAL D'ARGENT SUD proximité groupe scolaire Paul LANGEVIN, 4/5 pièces en rez-de-chaussée surélevé, résidence fermée de 4 étages,faibles charges 1225& 8364 annuel. Vous offre: entrée,séjour double, cuisine,3 chambres possible 4, salle de bain, dressing,une cave complète ce bien, résidence fermée parking libre. Copropriété de 99 lots, GSE E/E, montant estimé des dépenses annuelles d'énergie usage standard compris entre 1310& 8364 et 1810& 8364 , prévoir rafraîchissement. honoraire à charge du vendeur. CONTACT : GLONDU RCS Créteil 505 706 63

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.945229, 2.252547
Total : 210 200€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 197 400€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16278€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 12877€ - 20577€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 359,39 €/m²
Basé sur :318 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 673 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-98 673€ (-38.1%)
Marge achat-revente :48 473€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 046,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 107,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 804,75€
Coût de l'assurance :18 392,50€
Taxe foncière : 1 225,00€/an
Soit par mois : 102,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 69,67€/mois
Soit par an : 836,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 356,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 900€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Couloir:600€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Remplacement carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 278 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 225 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 357 €
Revenus locatifs : +16 278 €
Charges déductibles : -47 357 €
Résultat foncier Année 1 : -31 079 €(Déficit de 31 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 957 €/an
Revenus locatifs : +16 278 €
Charges déductibles : -9 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9679.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 278 €47 364 €7 167 €-31 086 €21 400 €9 686 €9 686 €
216 603 €9 775 €6 978 €6 828 €--2 858 €
316 935 €9 579 €6 782 €7 356 €---
417 274 €9 377 €6 580 €7 897 €---
517 620 €9 167 €6 370 €8 453 €---
617 972 €8 950 €6 153 €9 022 €---
718 331 €8 726 €5 929 €9 606 €---
818 698 €8 493 €5 696 €10 205 €---
919 072 €8 253 €5 456 €10 819 €---
1019 453 €8 003 €5 207 €11 450 €---
1119 842 €7 746 €4 949 €12 097 €---
1220 239 €7 479 €4 682 €12 760 €---
1320 644 €7 203 €4 406 €13 441 €---
1421 057 €6 917 €4 120 €14 140 €---
1521 478 €6 621 €3 825 €14 857 €---
1621 908 €6 315 €3 518 €15 593 €---
1722 346 €5 998 €3 201 €16 348 €---
1822 793 €5 670 €2 873 €17 123 €---
1923 249 €5 331 €2 534 €17 918 €---
2023 714 €4 979 €2 182 €18 735 €---
2124 188 €4 615 €1 819 €19 573 €---
2224 672 €4 239 €1 442 €20 433 €---
2325 165 €3 849 €1 052 €21 316 €---
2425 668 €3 446 €649 €22 223 €---
2526 182 €3 028 €232 €23 153 €---
TOTAL521 381 €211 122 €103 805 €310 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 418 €-6 420 €+9 838 €
2+3 418 €0 €+3 418 €
3+3 418 €+1 350 €+2 068 €
4+3 418 €+2 369 €+1 049 €
5+3 418 €+2 536 €+882 €
6+3 418 €+2 707 €+711 €
7+3 418 €+2 882 €+536 €
8+3 418 €+3 061 €+357 €
9+3 418 €+3 246 €+172 €
10+3 418 €+3 435 €-17 €
11+3 418 €+3 629 €-211 €
12+3 418 €+3 828 €-410 €
13+3 418 €+4 032 €-614 €
14+3 418 €+4 242 €-824 €
15+3 418 €+4 457 €-1 039 €
16+3 418 €+4 678 €-1 260 €
17+3 418 €+4 904 €-1 486 €
18+3 418 €+5 137 €-1 719 €
19+3 418 €+5 375 €-1 957 €
20+3 418 €+5 620 €-2 202 €
21+3 418 €+5 872 €-2 454 €
22+3 418 €+6 130 €-2 712 €
23+3 418 €+6 395 €-2 977 €
24+3 418 €+6 667 €-3 249 €
25+3 418 €+6 946 €-3 528 €
Total+85 450 €+93 078 €+-7 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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