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Vente maison 10 pièces 160 m² Lesneven (29260) - Superimmo

VilleLesneven (29)
Surface160
Coût Total252 460
Loyer Annuel17 429
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 121,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE HABASQUE IMMOBILIER LESNEVEN. Maison de maitre des années 30 à rénover en hyper centre de LESNEVEN. Venez redonner une jeunesse à cette belle bâtisse édifiée sur une parcelle de 224 m² de terrain clos de mur en pierre. Elle se compose d'un salon, d'un séjour, d'une pièce cuisine, d'une chambre avec une salle d'eau. Le tout pour une surface totale de 75 m² au rdc. Au premier étage, 4 pièces entre 14 et 19 m² et une salle d'eau avec un wc. Au dernier étage sous les combles un grand grenier d'environ 30 m² à 1m80. Une grande partie des fenêtres ont été changées récemment. Possibilité de la rénover en maison de famille ou de la transformer en logement collectif en créant plusieurs appartements. (5.59 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lesneven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29260
Total : 252 460
Prix d'acquisition : 179 500
Travaux : 58 600
Valeur du bien : 238 100
Frais de notaire : 14 360
Coût estimé : 14 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1452€/mois
Loyer annuel estimé : 17429€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 14095€ - 21551€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 941,18 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 589
Prix d'achat :179 500
Décote à l'achat :-131 089 (-42.2%)
Marge achat-revente :58 129€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 306,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 424,24
Coût de l'assurance :22 090,25
Taxe foncière : 1 742,88€/an
Soit par mois : 145,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 452,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: Nombre de fenêtres restantes à estimer (environ 5 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: Surface des combles d'environ 30 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 5 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1.5/5 - Murs et plafonds en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon d'environ 35 m²
Raison: État moyen visible - murs abîmés et sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 100
    Isolation combles: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation complète 5 chambres (60 m²): 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 000
    Rénovation complète salon (35 m²): 35 m² × 200€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesneven (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 429 €/an
Calcul : 1 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 375
Revenus locatifs : +17 429
Charges déductibles : -69 375
Résultat foncier Année 1 : -51 946(Déficit de 51 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 546
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 775 €/an
Revenus locatifs : +17 429
Charges déductibles : -10 775
Résultat foncier Années 2+ : 6 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30546.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 42969 3838 157-51 95421 400 €30 554 €30 554 €
217 77710 5637 9367 215--23 340 €
318 13310 3357 7087 798--15 542 €
418 49610 1007 4738 396--7 146 €
518 8659 8577 2309 009---
619 2439 6066 9799 637---
719 6289 3466 72010 282---
820 0209 0786 45210 942---
920 4218 8016 17511 620---
1020 8298 5155 88812 314---
1121 2468 2195 59313 026---
1221 6707 9145 28713 757---
1322 1047 5984 97214 506---
1422 5467 2724 64615 274---
1522 9976 9354 30916 062---
1623 4576 5873 96016 870---
1723 9266 2273 60117 699---
1824 4045 8563 22918 549---
1924 8935 4722 84519 421---
2025 3905 0752 44920 315---
2125 8984 6652 03921 233---
2226 4164 2421 61522 174---
2326 9443 8041 17823 140---
2427 4833 35272624 131---
2528 0332 88525925 148---
TOTAL558 248241 686117 424316 56221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 562
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 660-6 420+10 080
2+3 6600+3 660
3+3 6600+3 660
4+3 6600+3 660
5+3 660+559+3 101
6+3 660+2 891+769
7+3 660+3 084+576
8+3 660+3 283+377
9+3 660+3 486+174
10+3 660+3 694-34
11+3 660+3 908-248
12+3 660+4 127-467
13+3 660+4 352-692
14+3 660+4 582-922
15+3 660+4 819-1 159
16+3 660+5 061-1 401
17+3 660+5 310-1 650
18+3 660+5 565-1 905
19+3 660+5 826-2 166
20+3 660+6 095-2 435
21+3 660+6 370-2 710
22+3 660+6 652-2 992
23+3 660+6 942-3 282
24+3 660+7 239-3 579
25+3 660+7 544-3 884
Total+91 500+94 969+-3 469
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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