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Maison à vendre

VilleBrignoles (83)
Surface42m²
Coût Total100 780€
Loyer Annuel6 273€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 13 m²), 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Charmante maison de village avec garage, répartie sur trois niveaux, offrant un beau potentiel. Les façades sont en bon état, les menuiseries en PVC double vitrage ont déjà été installées, et la toiture ainsi que les planchers sont sains. Une excellente base pour un projet serein. Quelques travaux de modernisation sont à prévoir : remise au goût du jour de la décoration, mise aux normes de l’électricité et création d’une salle d’eau. Ce bien constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif (type Airbnb ou location classique) ou pour un premier achat à un prix particulièrement attractif. Une visite s’impose ! Contactez-moi dès maintenant pour plus d’informations ou pour organiser un rendez-vous.

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.395585, 6.071624
Total : 100 780€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 380€
Valeur du bien : 96 380€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6273€/an
Fourchette totale : 373€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 4476€ - 8793€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 414,21 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 397 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-88 397€ (-61.6%)
Marge achat-revente :42 617€ (29.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 520,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 874,81€
Coût de l'assurance :8 566,30€
Taxe foncière : 627,33€/an
Soit par mois : 52,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau avec douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle d'eau complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise à jour de la décoration
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Maison - Nécessité de conformité aux normes de sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 380 €(985 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 1 salle d'eau complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Chambres:1 860€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement sol: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 540€ = 1200€
  • Salon:1 450€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Revêtement sol: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 350€ = 900€
  • Électricité:7 070€
    Mise aux normes électricité: 42 m² × 85€/m² = 3570€, Main d'œuvre incluse = 3500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 603 €
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -45 603 €
Résultat foncier Année 1 : -39 330 €(Déficit de 39 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 930 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 223 €/an
Revenus locatifs : +6 273 €
Charges déductibles : -4 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17929.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 273 €45 606 €3 256 €-39 333 €21 400 €17 933 €17 933 €
26 399 €4 138 €3 168 €2 261 €--15 672 €
36 527 €4 047 €3 077 €2 480 €--13 192 €
46 657 €3 953 €2 983 €2 704 €--10 488 €
56 790 €3 856 €2 886 €2 934 €--7 554 €
66 926 €3 756 €2 786 €3 170 €--4 384 €
77 065 €3 652 €2 682 €3 412 €--972 €
87 206 €3 545 €2 575 €3 661 €---
97 350 €3 435 €2 465 €3 915 €---
107 497 €3 321 €2 351 €4 177 €---
117 647 €3 203 €2 233 €4 445 €---
127 800 €3 081 €2 111 €4 719 €---
137 956 €2 955 €1 985 €5 001 €---
148 115 €2 824 €1 854 €5 291 €---
158 277 €2 690 €1 720 €5 588 €---
168 443 €2 551 €1 581 €5 892 €---
178 612 €2 407 €1 437 €6 204 €---
188 784 €2 259 €1 289 €6 525 €---
198 960 €2 106 €1 136 €6 854 €---
209 139 €1 947 €977 €7 192 €---
219 322 €1 784 €814 €7 538 €---
229 508 €1 615 €645 €7 893 €---
239 698 €1 440 €470 €8 258 €---
249 892 €1 260 €290 €8 633 €---
2510 090 €1 073 €103 €9 017 €---
TOTAL200 935 €112 504 €46 875 €88 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €0 €+1 317 €
6+1 317 €0 €+1 317 €
7+1 317 €0 €+1 317 €
8+1 317 €+807 €+510 €
9+1 317 €+1 175 €+142 €
10+1 317 €+1 253 €+64 €
11+1 317 €+1 333 €-16 €
12+1 317 €+1 416 €-99 €
13+1 317 €+1 500 €-183 €
14+1 317 €+1 587 €-270 €
15+1 317 €+1 676 €-359 €
16+1 317 €+1 768 €-451 €
17+1 317 €+1 861 €-544 €
18+1 317 €+1 958 €-641 €
19+1 317 €+2 056 €-739 €
20+1 317 €+2 157 €-840 €
21+1 317 €+2 261 €-944 €
22+1 317 €+2 368 €-1 051 €
23+1 317 €+2 477 €-1 160 €
24+1 317 €+2 590 €-1 273 €
25+1 317 €+2 705 €-1 388 €
Total+32 925 €+26 529 €+6 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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