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Maison Pierre 160 M2 chambres 5 chambres

VilleSaint-Amant-Roche-Savine (63)
Surface160
Coût Total166 200
Loyer Annuel12 938
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Pierre 160 M2 chambres 5 chambres - Maison en pierres dans un hameau tranquille sur jardin attenant avec terrasse d'environ 250 m2. La maison d'environ 170 m2 habitables sur 3 niveaux comprend au rdc : une cuisine équipée récente avec placard, un salon avec cheminée insert, une salle d'eau et buanderie avec wc. A l'étage un beau salon, une chambre, une grande salle de bains douche et baignoire et un wc séparé. Au 2ème étage : 4 chambres et un wc. Une cave sous la maison avec puits. Une grande attenante d'environ 80 m2. Un terrain non attenant à 20 m de la maison de 1200 m2 avec belle vue. L'assainissement est non conforme, chauffage électrique. Prévoir quelques finitions intérieures. Le DPE sera revue car l'ensemble des fenêtres est neuves suite à remplacement de celle ci

Ville : Saint-Amant-Roche-Savine
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63890
Coordonnées : 45.582610, 3.616200
Total : 166 200
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 154 600
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12938€/an
Fourchette totale : 811€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 9736€ - 17192€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 169,96 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 194
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-42 194 (-22.5%)
Marge achat-revente :20 994€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 880,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 876,42
Coût de l'assurance :14 958,00
Taxe foncière : 1 293,77€/an
Soit par mois : 107,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et ajustement des nouvelles fenêtres installées
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 938 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 200 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 203
Revenus locatifs : +12 938
Charges déductibles : -17 203
Résultat foncier Année 1 : -4 265(Déficit de 4 265 €)
Imputable sur revenu global : 4 265
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 603 €/an
Revenus locatifs : +12 938
Charges déductibles : -7 603
Résultat foncier Années 2+ : 5 335 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 93817 2095 716-4 2714 271 €--
213 1967 4585 5665 738---
313 4607 3035 4116 157---
413 7307 1425 2506 588---
514 0046 9755 0837 029---
614 2846 8034 9117 482---
714 5706 6244 7327 946---
814 8616 4394 5478 422---
915 1596 2484 3558 911---
1015 4626 0494 1579 412---
1115 7715 8443 9529 927---
1216 0865 6313 73910 455---
1316 4085 4113 51910 997---
1416 7365 1843 29111 553---
1517 0714 9483 05612 123---
1617 4124 7032 81112 709---
1717 7614 4502 55813 310---
1818 1164 1892 29713 927---
1918 4783 9182 02514 561---
2018 8483 6371 74515 211---
2119 2253 3461 45415 878---
2219 6093 0451 15316 564---
2320 0012 73484217 268---
2420 4012 41151917 990---
2520 8092 07718518 732---
TOTAL414 398139 77982 876274 6204 271Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 281
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 620
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 717-1 281+3 998
2+2 717+1 721+996
3+2 717+1 847+870
4+2 717+1 976+741
5+2 717+2 109+608
6+2 717+2 244+473
7+2 717+2 384+333
8+2 717+2 527+190
9+2 717+2 673+44
10+2 717+2 824-107
11+2 717+2 978-261
12+2 717+3 136-419
13+2 717+3 299-582
14+2 717+3 466-749
15+2 717+3 637-920
16+2 717+3 813-1 096
17+2 717+3 993-1 276
18+2 717+4 178-1 461
19+2 717+4 368-1 651
20+2 717+4 563-1 846
21+2 717+4 764-2 047
22+2 717+4 969-2 252
23+2 717+5 180-2 463
24+2 717+5 397-2 680
25+2 717+5 620-2 903
Total+67 925+82 386+-14 461
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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