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Maison Pierre 160 M2 chambres 5 chambres

Bien expiré
VilleSaint-Amant-Roche-Savine (63)
Surface160m²
Coût Total166 200€
Loyer Annuel12 938€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Pierre 160 M2 chambres 5 chambres - Maison en pierres dans un hameau tranquille sur jardin attenant avec terrasse d'environ 250 m2. La maison d'environ 170 m2 habitables sur 3 niveaux comprend au rdc : une cuisine équipée récente avec placard, un salon avec cheminée insert, une salle d'eau et buanderie avec wc. A l'étage un beau salon, une chambre, une grande salle de bains douche et baignoire et un wc séparé. Au 2ème étage : 4 chambres et un wc. Une cave sous la maison avec puits. Une grande attenante d'environ 80 m2. Un terrain non attenant à 20 m de la maison de 1200 m2 avec belle vue. L'assainissement est non conforme, chauffage électrique. Prévoir quelques finitions intérieures. Le DPE sera revue car l'ensemble des fenêtres est neuves suite à remplacement de celle ci

Ville : Saint-Amant-Roche-Savine
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63890
Coordonnées : 45.582610, 3.616200
Total : 166 200€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12938€/an
Fourchette totale : 811€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 9736€ - 17192€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 169,96 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 194 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-42 194€ (-22.5%)
Marge achat-revente :20 994€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 880,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 876,42€
Coût de l'assurance :14 958,00€
Taxe foncière : 1 293,77€/an
Soit par mois : 107,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et ajustement des nouvelles fenêtres installées
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 938 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 203 €
Revenus locatifs : +12 938 €
Charges déductibles : -17 203 €
Résultat foncier Année 1 : -4 265 €(Déficit de 4 265 €)
Imputable sur revenu global : 4 265 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 603 €/an
Revenus locatifs : +12 938 €
Charges déductibles : -7 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 335 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 938 €17 209 €5 716 €-4 271 €4 271 €--
213 196 €7 458 €5 566 €5 738 €---
313 460 €7 303 €5 411 €6 157 €---
413 730 €7 142 €5 250 €6 588 €---
514 004 €6 975 €5 083 €7 029 €---
614 284 €6 803 €4 911 €7 482 €---
714 570 €6 624 €4 732 €7 946 €---
814 861 €6 439 €4 547 €8 422 €---
915 159 €6 248 €4 355 €8 911 €---
1015 462 €6 049 €4 157 €9 412 €---
1115 771 €5 844 €3 952 €9 927 €---
1216 086 €5 631 €3 739 €10 455 €---
1316 408 €5 411 €3 519 €10 997 €---
1416 736 €5 184 €3 291 €11 553 €---
1517 071 €4 948 €3 056 €12 123 €---
1617 412 €4 703 €2 811 €12 709 €---
1717 761 €4 450 €2 558 €13 310 €---
1818 116 €4 189 €2 297 €13 927 €---
1918 478 €3 918 €2 025 €14 561 €---
2018 848 €3 637 €1 745 €15 211 €---
2119 225 €3 346 €1 454 €15 878 €---
2219 609 €3 045 €1 153 €16 564 €---
2320 001 €2 734 €842 €17 268 €---
2420 401 €2 411 €519 €17 990 €---
2520 809 €2 077 €185 €18 732 €---
TOTAL414 398 €139 779 €82 876 €274 620 €4 271 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 281 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 717 €-1 281 €+3 998 €
2+2 717 €+1 721 €+996 €
3+2 717 €+1 847 €+870 €
4+2 717 €+1 976 €+741 €
5+2 717 €+2 109 €+608 €
6+2 717 €+2 244 €+473 €
7+2 717 €+2 384 €+333 €
8+2 717 €+2 527 €+190 €
9+2 717 €+2 673 €+44 €
10+2 717 €+2 824 €-107 €
11+2 717 €+2 978 €-261 €
12+2 717 €+3 136 €-419 €
13+2 717 €+3 299 €-582 €
14+2 717 €+3 466 €-749 €
15+2 717 €+3 637 €-920 €
16+2 717 €+3 813 €-1 096 €
17+2 717 €+3 993 €-1 276 €
18+2 717 €+4 178 €-1 461 €
19+2 717 €+4 368 €-1 651 €
20+2 717 €+4 563 €-1 846 €
21+2 717 €+4 764 €-2 047 €
22+2 717 €+4 969 €-2 252 €
23+2 717 €+5 180 €-2 463 €
24+2 717 €+5 397 €-2 680 €
25+2 717 €+5 620 €-2 903 €
Total+67 925 €+82 386 €+-14 461 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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