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Vente maison 8 pièces 200 m² Saint-Victor-de-Malcap (30500) - Superimmo

VilleSaint-Victor-de-Malcap (30)
Surface200m²
Coût Total200 000€
Loyer Annuel22 280€
Rentabilité11.14%
Cashflow/mois+636€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP178594 : Grande maison de village en pierre, mitoyenne sur un coté élevée d'un sous très grand sous sol , à l'étage un appartement de type 5 ,cuisine, salle à manger /salon, 4 chambres, salle d'eau, wc, et un appartement de type 2 , une très grande pièce à vivre donnant sur cuisine,1 chambre,, salle d'eau , Un garage pour camping car, grand abri , portail électrique , citerne réserve d'eau , un grenier sur toute la surface de la maison, beau terrain , vue dominante prévoir quelques travaux de confort et remise à goût .A VOIR - Mentions légales : Proposé à la vente à 125000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 10/06/2025 - Affaire suivie par Mme Solweig ASTRUC (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Les Mages - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)Afficher plus

Ville : Saint-Victor-de-Malcap
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30500
Coordonnées : 44.254934, 4.224904
Total : 200 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 190 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 12.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1857€/mois
Loyer annuel estimé : 22280€/an
Fourchette totale : 1409€ - 2447€/mois
Fourchette annuelle : 16904€ - 29365€/an
Rentabilité brute :11.14%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 14.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,87 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :358 974 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-233 974€ (-65.2%)
Marge achat-revente :158 974€ (44.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 035,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 568,99€
Coût de l'assurance :15 000,00€
Taxe foncière : 2 227,98€/an
Soit par mois : 185,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 856,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 220,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :635,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 100 m² × 30€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Victor-de-Malcap (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 280 €/an
Calcul : 1 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 442 €
Revenus locatifs : +22 280 €
Charges déductibles : -74 442 €
Résultat foncier Année 1 : -52 162 €(Déficit de 52 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 442 €/an
Revenus locatifs : +22 280 €
Charges déductibles : -9 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30762.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 280 €74 449 €6 621 €-52 169 €21 400 €30 769 €30 769 €
222 725 €9 272 €6 444 €13 454 €--17 315 €
323 180 €9 089 €6 261 €14 091 €--3 224 €
423 643 €8 899 €6 071 €14 744 €---
524 116 €8 704 €5 876 €15 413 €---
624 599 €8 501 €5 673 €16 097 €---
725 091 €8 292 €5 464 €16 798 €---
825 592 €8 076 €5 248 €17 517 €---
926 104 €7 852 €5 024 €18 252 €---
1026 626 €7 621 €4 793 €19 005 €---
1127 159 €7 382 €4 554 €19 777 €---
1227 702 €7 135 €4 307 €20 568 €---
1328 256 €6 879 €4 051 €21 377 €---
1428 821 €6 614 €3 786 €22 207 €---
1529 398 €6 341 €3 513 €23 057 €---
1629 986 €6 058 €3 230 €23 927 €---
1730 585 €5 766 €2 938 €24 819 €---
1831 197 €5 464 €2 636 €25 733 €---
1931 821 €5 151 €2 323 €26 670 €---
2032 457 €4 828 €2 000 €27 629 €---
2133 107 €4 494 €1 666 €28 613 €---
2233 769 €4 148 €1 320 €29 620 €---
2334 444 €3 791 €963 €30 653 €---
2435 133 €3 422 €594 €31 711 €---
2535 836 €3 040 €212 €32 796 €---
TOTAL713 628 €231 268 €95 569 €482 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 679 €-6 420 €+11 099 €
2+4 679 €0 €+4 679 €
3+4 679 €0 €+4 679 €
4+4 679 €+3 456 €+1 223 €
5+4 679 €+4 624 €+55 €
6+4 679 €+4 829 €-150 €
7+4 679 €+5 040 €-361 €
8+4 679 €+5 255 €-576 €
9+4 679 €+5 476 €-797 €
10+4 679 €+5 702 €-1 023 €
11+4 679 €+5 933 €-1 254 €
12+4 679 €+6 170 €-1 491 €
13+4 679 €+6 413 €-1 734 €
14+4 679 €+6 662 €-1 983 €
15+4 679 €+6 917 €-2 238 €
16+4 679 €+7 178 €-2 499 €
17+4 679 €+7 446 €-2 767 €
18+4 679 €+7 720 €-3 041 €
19+4 679 €+8 001 €-3 322 €
20+4 679 €+8 289 €-3 610 €
21+4 679 €+8 584 €-3 905 €
22+4 679 €+8 886 €-4 207 €
23+4 679 €+9 196 €-4 517 €
24+4 679 €+9 513 €-4 834 €
25+4 679 €+9 839 €-5 160 €
Total+116 975 €+144 708 €+-27 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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