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Appartement à vendre

VilleAuch (32)
Surface42m²
Coût Total113 888€
Loyer Annuel5 752€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 100 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 335,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Kitchenette, Salon (total 18 m²), 1 chambre

A la vente sur Auch, un appartement de 2 pièces d'une surface de 42 m² situé au 3ème étage d'une petite copropriété. Ce bien à rénover complétement, comprend un séjour lumineux de 18 m² avec un coin cuisine, une salle d'eau, un wc et une chambre. Idéalement situé à proximité de nombreux commerces et services. Cet appartement représente une excellente opportunité d'investissement. Ne manquez pas cette occasion d'acquérir un bien dans un quartier dynamique et recherché. Contactez notre agent Junior Matanatabu agence NESTENN Auch pour organiser une visite. (8.93 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Junior Matanatabu (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 884533340 - Auch.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647646, 0.584496
Total : 113 888€
Prix d'acquisition : 56 100€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 109 400€
Frais de notaire : 4 488€
Coût estimé : 4 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5752€/an
Fourchette totale : 391€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4689€ - 7056€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,23 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 436 €
Prix d'achat :56 100 €
Décote à l'achat :-13 336€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-44 452€ (-64.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 888€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 603,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 790,79€
Coût de l'assurance :10 249,92€
Taxe foncière : 575,22€/an
Soit par mois : 47,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 479,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre avec installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer un bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Appartement - Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(1 269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:5 400€
    Rénovation salon: 18 m² × 300€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:5 000€
    Plomberie complète: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 752 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 888 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 199 €
Revenus locatifs : +5 752 €
Charges déductibles : -58 199 €
Résultat foncier Année 1 : -52 447 €(Déficit de 52 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 047 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 899 €/an
Revenus locatifs : +5 752 €
Charges déductibles : -4 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31046.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 465 €(65% de 56 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 326 €/an
Calcul : 36 465 € × 3,636% = 1 326 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 752 €58 202 €3 917 €-52 450 €21 400 €31 050 €31 050 €
25 867 €4 799 €3 814 €1 068 €--29 983 €
35 985 €4 693 €3 708 €1 292 €--28 691 €
46 104 €4 583 €3 597 €1 522 €--27 169 €
56 226 €4 468 €3 483 €1 758 €--25 411 €
66 351 €4 350 €3 365 €2 001 €--23 411 €
76 478 €4 228 €3 243 €2 250 €--21 161 €
86 607 €4 101 €3 116 €2 506 €--18 654 €
96 740 €3 970 €2 985 €2 770 €--15 885 €
106 874 €3 834 €2 849 €3 040 €--12 844 €
117 012 €3 693 €2 708 €3 319 €--9 525 €
127 152 €3 548 €2 562 €3 605 €---
137 295 €3 397 €2 412 €3 898 €---
147 441 €3 241 €2 255 €4 200 €---
157 590 €3 079 €2 094 €4 511 €---
167 742 €2 912 €1 926 €4 830 €---
177 896 €2 738 €1 753 €5 158 €---
188 054 €2 559 €1 574 €5 496 €---
198 216 €2 373 €1 388 €5 842 €---
208 380 €2 181 €1 196 €6 199 €---
218 547 €1 982 €996 €6 566 €---
228 718 €1 775 €790 €6 943 €---
238 893 €1 562 €577 €7 331 €---
249 071 €1 341 €356 €7 730 €---
259 252 €1 112 €127 €8 140 €---
TOTAL184 244 €134 721 €56 791 €49 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 208 €-6 420 €+7 628 €
2+1 208 €0 €+1 208 €
3+1 208 €0 €+1 208 €
4+1 208 €0 €+1 208 €
5+1 208 €0 €+1 208 €
6+1 208 €0 €+1 208 €
7+1 208 €0 €+1 208 €
8+1 208 €0 €+1 208 €
9+1 208 €0 €+1 208 €
10+1 208 €0 €+1 208 €
11+1 208 €0 €+1 208 €
12+1 208 €+1 081 €+127 €
13+1 208 €+1 170 €+38 €
14+1 208 €+1 260 €-52 €
15+1 208 €+1 353 €-145 €
16+1 208 €+1 449 €-241 €
17+1 208 €+1 547 €-339 €
18+1 208 €+1 649 €-441 €
19+1 208 €+1 753 €-545 €
20+1 208 €+1 860 €-652 €
21+1 208 €+1 970 €-762 €
22+1 208 €+2 083 €-875 €
23+1 208 €+2 199 €-991 €
24+1 208 €+2 319 €-1 111 €
25+1 208 €+2 442 €-1 234 €
Total+30 200 €+17 714 €+12 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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