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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface47
Coût Total134 900
Loyer Annuel12 421
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+226
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 914,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement séduisant situé dans le quartier prisé Vieux Pays - Roseraie - Bourg - Cité de l'Europe - Le Merisier - Les Étangs à Aulnay-sous-Bois. Situé au 5e étage d'un immeuble de 12 étages avec ascenseur, cet appartement de 47 m² se compose de 2 pièces et d'une entrée, WC, salle de bains, séjour, cuisine et chambre. Offrant tout le confort nécessaire pour un couple ou une personne seule. Il bénéficie d'une cave, idéale pour du rangement supplémentaire. Son emplacement est un véritable atout : • À seulement 140 m de l'arrêt de bus Saint-Paul (ligne 15) • À 290 m de l'arrêt Lilas (ligne 610) • Proche des bus et du RER facilitant tous vos déplacements • À 5 minutes à pied de l'annexe de la future Ligne 16 du Grand Paris Express, un vrai plus pour la valorisation du bien Vous profiterez également de commerces et d'écoles directement au sein de la résidence, ainsi que de supermarchés et restaurants à proximité immédiate, pour un quotidien pratique et agréable. N'attendez plus pour visiter ce bien au fort potentiel !

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.944147, 2.495219
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 134 900
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 37 700
Valeur du bien : 127 700
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 22.02€/m²/mois
Fourchette : 17.81€ - 27.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12421€/an
Fourchette totale : 837€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 10045€ - 15359€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 107,16
Coût de l'assurance :11 803,75
Taxe foncière : 1 242,12€/an
Soit par mois : 103,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère mise à jour nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700(802 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 550
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 900 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 916
Revenus locatifs : +12 421
Charges déductibles : -43 916
Résultat foncier Année 1 : -31 495(Déficit de 31 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 095
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 216 €/an
Revenus locatifs : +12 421
Charges déductibles : -6 216
Résultat foncier Années 2+ : 6 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10094.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 42143 9204 506-31 49921 400 €10 099 €10 099 €
212 6706 1004 3866 569--3 529 €
312 9235 9764 2626 947---
413 1815 8484 1337 334---
513 4455 7154 0017 730---
613 7145 5783 8638 136---
713 9885 4363 7218 553---
814 2685 2893 5748 979---
914 5535 1373 4239 417---
1014 8444 9803 2659 865---
1115 1414 8173 10310 324---
1215 4444 6492 93510 795---
1315 7534 4752 76111 278---
1416 0684 2952 58111 773---
1516 3894 1092 39512 280---
1616 7173 9172 20312 800---
1717 0523 7182 00413 334---
1817 3933 5121 79813 881---
1917 7403 2991 58514 441---
2018 0953 0791 36415 017---
2118 4572 8511 13715 606---
2218 8262 61590116 211---
2319 2032 37265716 831---
2419 5872 12040517 467---
2519 9791 85914518 120---
TOTAL397 854145 66465 107252 19021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 190
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608-6 420+9 028
2+2 6080+2 608
3+2 608+1 025+1 583
4+2 608+2 200+408
5+2 608+2 319+289
6+2 608+2 441+167
7+2 608+2 566+42
8+2 608+2 694-86
9+2 608+2 825-217
10+2 608+2 959-351
11+2 608+3 097-489
12+2 608+3 239-631
13+2 608+3 383-775
14+2 608+3 532-924
15+2 608+3 684-1 076
16+2 608+3 840-1 232
17+2 608+4 000-1 392
18+2 608+4 164-1 556
19+2 608+4 332-1 724
20+2 608+4 505-1 897
21+2 608+4 682-2 074
22+2 608+4 863-2 255
23+2 608+5 049-2 441
24+2 608+5 240-2 632
25+2 608+5 436-2 828
Total+65 200+75 657+-10 457
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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