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Appartement 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface47m²
Coût Total134 900€
Loyer Annuel12 421€
Rentabilité9.21%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 914,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement séduisant situé dans le quartier prisé Vieux Pays - Roseraie - Bourg - Cité de l'Europe - Le Merisier - Les Étangs à Aulnay-sous-Bois. Situé au 5e étage d'un immeuble de 12 étages avec ascenseur, cet appartement de 47 m² se compose de 2 pièces et d'une entrée, WC, salle de bains, séjour, cuisine et chambre. Offrant tout le confort nécessaire pour un couple ou une personne seule. Il bénéficie d'une cave, idéale pour du rangement supplémentaire. Son emplacement est un véritable atout : • À seulement 140 m de l'arrêt de bus Saint-Paul (ligne 15) • À 290 m de l'arrêt Lilas (ligne 610) • Proche des bus et du RER facilitant tous vos déplacements • À 5 minutes à pied de l'annexe de la future Ligne 16 du Grand Paris Express, un vrai plus pour la valorisation du bien Vous profiterez également de commerces et d'écoles directement au sein de la résidence, ainsi que de supermarchés et restaurants à proximité immédiate, pour un quotidien pratique et agréable. N'attendez plus pour visiter ce bien au fort potentiel !

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.944147, 2.495219
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 134 900€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 127 700€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 22.02€/m²/mois
Fourchette : 17.81€ - 27.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12421€/an
Fourchette totale : 837€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 10045€ - 15359€/an
Rentabilité brute :9.21%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 107,16€
Coût de l'assurance :11 803,75€
Taxe foncière : 1 242,12€/an
Soit par mois : 103,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère mise à jour nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(802 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 550€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 916 €
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -43 916 €
Résultat foncier Année 1 : -31 495 €(Déficit de 31 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 216 €/an
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -6 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10094.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 421 €43 920 €4 506 €-31 499 €21 400 €10 099 €10 099 €
212 670 €6 100 €4 386 €6 569 €--3 529 €
312 923 €5 976 €4 262 €6 947 €---
413 181 €5 848 €4 133 €7 334 €---
513 445 €5 715 €4 001 €7 730 €---
613 714 €5 578 €3 863 €8 136 €---
713 988 €5 436 €3 721 €8 553 €---
814 268 €5 289 €3 574 €8 979 €---
914 553 €5 137 €3 423 €9 417 €---
1014 844 €4 980 €3 265 €9 865 €---
1115 141 €4 817 €3 103 €10 324 €---
1215 444 €4 649 €2 935 €10 795 €---
1315 753 €4 475 €2 761 €11 278 €---
1416 068 €4 295 €2 581 €11 773 €---
1516 389 €4 109 €2 395 €12 280 €---
1616 717 €3 917 €2 203 €12 800 €---
1717 052 €3 718 €2 004 €13 334 €---
1817 393 €3 512 €1 798 €13 881 €---
1917 740 €3 299 €1 585 €14 441 €---
2018 095 €3 079 €1 364 €15 017 €---
2118 457 €2 851 €1 137 €15 606 €---
2218 826 €2 615 €901 €16 211 €---
2319 203 €2 372 €657 €16 831 €---
2419 587 €2 120 €405 €17 467 €---
2519 979 €1 859 €145 €18 120 €---
TOTAL397 854 €145 664 €65 107 €252 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608 €-6 420 €+9 028 €
2+2 608 €0 €+2 608 €
3+2 608 €+1 025 €+1 583 €
4+2 608 €+2 200 €+408 €
5+2 608 €+2 319 €+289 €
6+2 608 €+2 441 €+167 €
7+2 608 €+2 566 €+42 €
8+2 608 €+2 694 €-86 €
9+2 608 €+2 825 €-217 €
10+2 608 €+2 959 €-351 €
11+2 608 €+3 097 €-489 €
12+2 608 €+3 239 €-631 €
13+2 608 €+3 383 €-775 €
14+2 608 €+3 532 €-924 €
15+2 608 €+3 684 €-1 076 €
16+2 608 €+3 840 €-1 232 €
17+2 608 €+4 000 €-1 392 €
18+2 608 €+4 164 €-1 556 €
19+2 608 €+4 332 €-1 724 €
20+2 608 €+4 505 €-1 897 €
21+2 608 €+4 682 €-2 074 €
22+2 608 €+4 863 €-2 255 €
23+2 608 €+5 049 €-2 441 €
24+2 608 €+5 240 €-2 632 €
25+2 608 €+5 436 €-2 828 €
Total+65 200 €+75 657 €+-10 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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