Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Exclusivité LANGON

Bien expiré
VilleLangon (33)
Surface47.5m²
Coût Total125 820€
Loyer Annuel7 427€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 47.5 m²
Prix au m² : 1 663,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif, Jardin

Investissez dans un bien facile à vivre au coeur de Langon. Cet appartement fonctionnel comprend une entrée accueillante, un salon séjour baigné de lumière, une cuisine séparée, une chambre confortable et une salle de bains. Emplacement pratique à deux pas des commerces, transports et services. Parfait pour un premier achat ou pour une mise en location immédiate. Bon rapport qualité/prix, entretien simple et fort potentiel locatif. Copropriété de 27 lots - dont 18 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 900.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291929.pdf

Ville : Langon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33210
Coordonnées : 44.547605, -0.253475
Total : 125 820€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 119 500€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.5m²
Loyer prédit : 13.03€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 15.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7427€/an
Fourchette totale : 510€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 6120€ - 9013€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 651,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 321,84€
Coût de l'assurance :11 323,80€
Taxe foncière : 742,69€/an
Soit par mois : 61,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambre: 12 m² × 70€/m² = 840€, Main d'œuvre: 160€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Entretien parquet: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 644 €
Revenus locatifs : +7 427 €
Charges déductibles : -46 644 €
Résultat foncier Année 1 : -39 217 €(Déficit de 39 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 144 €/an
Revenus locatifs : +7 427 €
Charges déductibles : -6 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17817.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 427 €46 648 €4 053 €-39 221 €21 400 €17 821 €17 821 €
27 575 €6 039 €3 943 €1 537 €--16 284 €
37 727 €5 925 €3 830 €1 802 €--14 483 €
47 881 €5 808 €3 713 €2 073 €--12 409 €
58 039 €5 687 €3 592 €2 352 €--10 058 €
68 200 €5 562 €3 467 €2 637 €--7 420 €
78 364 €5 433 €3 338 €2 930 €--4 490 €
88 531 €5 300 €3 205 €3 231 €--1 259 €
98 702 €5 162 €3 067 €3 539 €---
108 876 €5 020 €2 925 €3 856 €---
119 053 €4 873 €2 778 €4 180 €---
129 234 €4 721 €2 626 €4 513 €---
139 419 €4 565 €2 469 €4 855 €---
149 607 €4 403 €2 307 €5 205 €---
159 800 €4 235 €2 139 €5 564 €---
169 996 €4 062 €1 967 €5 933 €---
1710 196 €3 884 €1 788 €6 312 €---
1810 399 €3 699 €1 603 €6 700 €---
1910 607 €3 508 €1 413 €7 099 €---
2010 820 €3 311 €1 216 €7 508 €---
2111 036 €3 108 €1 012 €7 928 €---
2211 257 €2 897 €802 €8 359 €---
2311 482 €2 680 €585 €8 802 €---
2411 711 €2 456 €360 €9 256 €---
2511 946 €2 224 €128 €9 722 €---
TOTAL237 885 €151 213 €58 322 €86 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-6 420 €+7 980 €
2+1 560 €0 €+1 560 €
3+1 560 €0 €+1 560 €
4+1 560 €0 €+1 560 €
5+1 560 €0 €+1 560 €
6+1 560 €0 €+1 560 €
7+1 560 €0 €+1 560 €
8+1 560 €0 €+1 560 €
9+1 560 €+684 €+876 €
10+1 560 €+1 157 €+403 €
11+1 560 €+1 254 €+306 €
12+1 560 €+1 354 €+206 €
13+1 560 €+1 456 €+104 €
14+1 560 €+1 561 €-1 €
15+1 560 €+1 669 €-109 €
16+1 560 €+1 780 €-220 €
17+1 560 €+1 894 €-334 €
18+1 560 €+2 010 €-450 €
19+1 560 €+2 130 €-570 €
20+1 560 €+2 252 €-692 €
21+1 560 €+2 378 €-818 €
22+1 560 €+2 508 €-948 €
23+1 560 €+2 640 €-1 080 €
24+1 560 €+2 777 €-1 217 €
25+1 560 €+2 916 €-1 356 €
Total+39 000 €+26 002 €+12 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →