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Appartement À Vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface80m²
Coût Total207 820€
Loyer Annuel11 165€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-882€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 837,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1

À vendre – Magnifique appartement T4 avec vue imprenable sur Amiens et les hortillonnages idéalement placée dans le quartier St Pierre

Situé à seulement quelques minutes à pied de la gare et du centre-ville, cet appartement de type T4 offre un cadre de vie exceptionnel. Vous profiterez d'une vue dégagée et unique sur la ville d'Amiens ainsi que sur les hortillonnages.

Actuellement loué à 640€ Hors charge, ce bien représente une opportunité idéale pour un investissement locatif. À terme, il saura également séduire en résidence principale, grâce à son emplacement stratégique et son environnement recherché.

Ses volumes généreux et sa luminosité en font un appartement rare sur le marché, alliant confort, praticité dans un secteur à demande croissante.

Disponible chez ORPI IMMOSUD pour plus d'information appelé Gaël au O6 76 5O O7 46 ou Frédéric au O6 89 88 7O 78

Prix de 147 000€ TTC honoraire à charge vendeur Référence agence : 1359

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.898994, 2.309773
Total : 207 820€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 49 060€
Valeur du bien : 196 060€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11165€/an
Fourchette totale : 752€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 9025€ - 13813€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 079,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 300,74€
Coût de l'assurance :15 586,50€
Taxe foncière : 1 116,52€/an
Soit par mois : 93,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 640,00€/mois
Soit par an : 7 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 812,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-881,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 060 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:7 360€
    Rénovation salle de bain: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Carrelage 6 m² × 60€ = 360€, Plomberie et électricité: 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€ = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€ = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 165 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 415 €
Revenus locatifs : +11 165 €
Charges déductibles : -65 415 €
Résultat foncier Année 1 : -54 250 €(Déficit de 54 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 355 €/an
Revenus locatifs : +11 165 €
Charges déductibles : -16 355 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 190 €/an(Déficit de 5 190 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32849.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 165 €65 421 €6 941 €-54 256 €21 400 €32 856 €32 856 €
211 388 €16 177 €6 757 €-4 788 €4 788 €-32 856 €
311 616 €15 985 €6 565 €-4 369 €4 369 €-32 856 €
411 849 €15 788 €6 368 €-3 939 €3 939 €-32 856 €
512 086 €15 583 €6 163 €-3 498 €3 498 €-32 856 €
612 327 €15 372 €5 952 €-3 044 €3 044 €-32 856 €
712 574 €15 153 €5 733 €-2 579 €2 579 €-32 856 €
812 825 €14 927 €5 507 €-2 101 €2 101 €-32 856 €
913 082 €14 693 €5 273 €-1 611 €1 611 €-32 856 €
1013 343 €14 451 €5 031 €-1 107 €1 107 €-32 856 €
1113 610 €14 200 €4 780 €-590 €590 €-32 856 €
1213 883 €13 941 €4 521 €-59 €59 €--
1314 160 €13 673 €4 253 €487 €---
1414 443 €13 396 €3 976 €1 047 €---
1514 732 €13 110 €3 690 €1 623 €---
1615 027 €12 813 €3 393 €2 214 €---
1715 327 €12 506 €3 087 €2 821 €---
1815 634 €12 189 €2 769 €3 445 €---
1915 947 €11 861 €2 441 €4 085 €---
2016 266 €11 522 €2 102 €4 744 €---
2116 591 €11 171 €1 751 €5 420 €---
2216 923 €10 808 €1 388 €6 115 €---
2317 261 €10 433 €1 013 €6 828 €---
2417 606 €10 044 €624 €7 562 €---
2517 959 €9 643 €223 €8 316 €---
TOTAL357 625 €384 860 €100 301 €-27 236 €49 085 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 726 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -27 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 345 €-6 420 €+8 765 €
2+2 345 €-1 436 €+3 781 €
3+2 345 €-1 311 €+3 656 €
4+2 345 €-1 182 €+3 527 €
5+2 345 €-1 049 €+3 394 €
6+2 345 €-913 €+3 258 €
7+2 345 €-774 €+3 119 €
8+2 345 €-630 €+2 975 €
9+2 345 €-483 €+2 828 €
10+2 345 €-332 €+2 677 €
11+2 345 €-177 €+2 522 €
12+2 345 €-18 €+2 363 €
13+2 345 €+146 €+2 199 €
14+2 345 €+314 €+2 031 €
15+2 345 €+487 €+1 858 €
16+2 345 €+664 €+1 681 €
17+2 345 €+846 €+1 499 €
18+2 345 €+1 033 €+1 312 €
19+2 345 €+1 226 €+1 119 €
20+2 345 €+1 423 €+922 €
21+2 345 €+1 626 €+719 €
22+2 345 €+1 834 €+511 €
23+2 345 €+2 049 €+296 €
24+2 345 €+2 269 €+76 €
25+2 345 €+2 495 €-150 €
Total+58 625 €+1 686 €+56 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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