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Propriété 9 pièces 245 m²

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface245m²
Coût Total221 320€
Loyer Annuel20 476€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 567,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'hôte aubin aveyron

Cette magnifique propriété située à aubin offre un cadre de vie idéal pour les familles à la recherche d'espace et de confort. Avec une surface habitable de 245 m², cette maison dispose de 9 pièces dont 3 chambres d'hôtes, parfaites pour accueillir une grande famille ou des invités.

La maison se distingue par son architecture élégante et son intérieur chaleureux. En entrant, vous serez séduit par le charme de ses pièces lumineuses et bien agencées. Le salon principal, avec son ambiance conviviale, invite à la détente. La cuisine, fonctionnelle et équipée, est un véritable atout pour ceux qui aiment cuisiner et recevoir.

Le jardin, en terrasse, offre de multiples possibilités d'aménagement pour profiter des beaux jours. Située dans un quartier paisible d'Aubin, cette maison est un véritable havre de paix, tout en étant proche des commodités essentielles. Communes environnantes de decazeville, firmi, cransac les thermes, viviez, livinhac le haut, capdenac le haut .. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier.

Annonce publiée par Daniel Boussac (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Viviez, 12110 immatriculé au RSAC de Rodez sous le n°521 372 243. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : fr067364 Consommation énergétique : 306 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 5 900 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.499653, 2.269150
Total : 221 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 71 200€
Valeur du bien : 210 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1706€/mois
Loyer annuel estimé : 20476€/an
Fourchette totale : 1324€ - 2200€/mois
Fourchette annuelle : 15885€ - 26395€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 816,28€
Coût de l'assurance :19 365,50€
Taxe foncière : 2 047,65€/an
Soit par mois : 170,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 706,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :377,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 245 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 245 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:9 800€
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 40€/m² = 9800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:5 400€
    Mise aux normes plomberie: 245 m² × 20€/m² = 4900€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 476 €/an
Calcul : 1 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 407 €
Revenus locatifs : +20 476 €
Charges déductibles : -81 407 €
Résultat foncier Année 1 : -60 931 €(Déficit de 60 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 207 €/an
Revenus locatifs : +20 476 €
Charges déductibles : -10 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39531.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 476 €81 415 €7 392 €-60 938 €21 400 €39 538 €39 538 €
220 886 €10 018 €7 196 €10 868 €--28 670 €
321 304 €9 814 €6 992 €11 489 €--17 181 €
421 730 €9 604 €6 781 €12 126 €--5 054 €
522 164 €9 386 €6 564 €12 778 €---
622 608 €9 161 €6 338 €13 447 €---
723 060 €8 928 €6 105 €14 132 €---
823 521 €8 687 €5 864 €14 834 €---
923 991 €8 437 €5 615 €15 554 €---
1024 471 €8 180 €5 357 €16 292 €---
1124 961 €7 913 €5 091 €17 048 €---
1225 460 €7 637 €4 815 €17 823 €---
1325 969 €7 352 €4 530 €18 617 €---
1426 488 €7 057 €4 234 €19 432 €---
1527 018 €6 751 €3 929 €20 267 €---
1627 559 €6 436 €3 614 €21 123 €---
1728 110 €6 109 €3 287 €22 001 €---
1828 672 €5 772 €2 949 €22 900 €---
1929 245 €5 422 €2 600 €23 823 €---
2029 830 €5 061 €2 239 €24 769 €---
2130 427 €4 687 €1 865 €25 740 €---
2231 035 €4 301 €1 478 €26 735 €---
2331 656 €3 901 €1 078 €27 755 €---
2432 289 €3 487 €665 €28 802 €---
2532 935 €3 059 €237 €29 876 €---
TOTAL655 867 €248 573 €106 816 €407 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 476 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 300 €-6 420 €+10 720 €
2+4 300 €0 €+4 300 €
3+4 300 €0 €+4 300 €
4+4 300 €0 €+4 300 €
5+4 300 €+2 317 €+1 983 €
6+4 300 €+4 034 €+266 €
7+4 300 €+4 240 €+60 €
8+4 300 €+4 450 €-150 €
9+4 300 €+4 666 €-366 €
10+4 300 €+4 888 €-588 €
11+4 300 €+5 114 €-814 €
12+4 300 €+5 347 €-1 047 €
13+4 300 €+5 585 €-1 285 €
14+4 300 €+5 830 €-1 530 €
15+4 300 €+6 080 €-1 780 €
16+4 300 €+6 337 €-2 037 €
17+4 300 €+6 600 €-2 300 €
18+4 300 €+6 870 €-2 570 €
19+4 300 €+7 147 €-2 847 €
20+4 300 €+7 431 €-3 131 €
21+4 300 €+7 722 €-3 422 €
22+4 300 €+8 020 €-3 720 €
23+4 300 €+8 327 €-4 027 €
24+4 300 €+8 641 €-4 341 €
25+4 300 €+8 963 €-4 663 €
Total+107 500 €+122 188 €+-14 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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