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Propriété 9 pièces 245 m²

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface245
Coût Total221 320
Loyer Annuel20 476
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+377
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 567,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'hôte aubin aveyron

Cette magnifique propriété située à aubin offre un cadre de vie idéal pour les familles à la recherche d'espace et de confort. Avec une surface habitable de 245 m², cette maison dispose de 9 pièces dont 3 chambres d'hôtes, parfaites pour accueillir une grande famille ou des invités.

La maison se distingue par son architecture élégante et son intérieur chaleureux. En entrant, vous serez séduit par le charme de ses pièces lumineuses et bien agencées. Le salon principal, avec son ambiance conviviale, invite à la détente. La cuisine, fonctionnelle et équipée, est un véritable atout pour ceux qui aiment cuisiner et recevoir.

Le jardin, en terrasse, offre de multiples possibilités d'aménagement pour profiter des beaux jours. Située dans un quartier paisible d'Aubin, cette maison est un véritable havre de paix, tout en étant proche des commodités essentielles. Communes environnantes de decazeville, firmi, cransac les thermes, viviez, livinhac le haut, capdenac le haut .. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier.

Annonce publiée par Daniel Boussac (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Viviez, 12110 immatriculé au RSAC de Rodez sous le n°521 372 243. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : fr067364 Consommation énergétique : 306 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 5 900 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.499653, 2.269150
Total : 221 320
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 71 200
Valeur du bien : 210 200
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1706€/mois
Loyer annuel estimé : 20476€/an
Fourchette totale : 1324€ - 2200€/mois
Fourchette annuelle : 15885€ - 26395€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 816,28
Coût de l'assurance :19 365,50
Taxe foncière : 2 047,65€/an
Soit par mois : 170,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 706,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :377,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 245 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 245 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:9 800
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 40€/m² = 9800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:5 400
    Mise aux normes plomberie: 245 m² × 20€/m² = 4900€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 476 €/an
Calcul : 1 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 320 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 407
Revenus locatifs : +20 476
Charges déductibles : -81 407
Résultat foncier Année 1 : -60 931(Déficit de 60 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 531
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 207 €/an
Revenus locatifs : +20 476
Charges déductibles : -10 207
Résultat foncier Années 2+ : 10 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39531.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 47681 4157 392-60 93821 400 €39 538 €39 538 €
220 88610 0187 19610 868--28 670 €
321 3049 8146 99211 489--17 181 €
421 7309 6046 78112 126--5 054 €
522 1649 3866 56412 778---
622 6089 1616 33813 447---
723 0608 9286 10514 132---
823 5218 6875 86414 834---
923 9918 4375 61515 554---
1024 4718 1805 35716 292---
1124 9617 9135 09117 048---
1225 4607 6374 81517 823---
1325 9697 3524 53018 617---
1426 4887 0574 23419 432---
1527 0186 7513 92920 267---
1627 5596 4363 61421 123---
1728 1106 1093 28722 001---
1828 6725 7722 94922 900---
1929 2455 4222 60023 823---
2029 8305 0612 23924 769---
2130 4274 6871 86525 740---
2231 0354 3011 47826 735---
2331 6563 9011 07827 755---
2432 2893 48766528 802---
2532 9353 05923729 876---
TOTAL655 867248 573106 816407 29421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 294
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 476 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 300-6 420+10 720
2+4 3000+4 300
3+4 3000+4 300
4+4 3000+4 300
5+4 300+2 317+1 983
6+4 300+4 034+266
7+4 300+4 240+60
8+4 300+4 450-150
9+4 300+4 666-366
10+4 300+4 888-588
11+4 300+5 114-814
12+4 300+5 347-1 047
13+4 300+5 585-1 285
14+4 300+5 830-1 530
15+4 300+6 080-1 780
16+4 300+6 337-2 037
17+4 300+6 600-2 300
18+4 300+6 870-2 570
19+4 300+7 147-2 847
20+4 300+7 431-3 131
21+4 300+7 722-3 422
22+4 300+8 020-3 720
23+4 300+8 327-4 027
24+4 300+8 641-4 341
25+4 300+8 963-4 663
Total+107 500+122 188+-14 688
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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