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Appartement à vendre

VilleBischheim, Hoenheim (67)
Surface92m²
Coût Total194 229€
Loyer Annuel13 841€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 490 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 581,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cet agréable appartement traversant de 4 pièces, bénéficiant d'une belle luminosité et d'un agencement fonctionnel.

Situé dans un secteur recherché de Schiltigheim, cet appartement offre un beau potentiel et conviendra aussi bien à une famille qu'à un couple à la recherche d'un logement confortable à proximité de Strasbourg.

Les atouts du bien : Appartement traversant de 4 pièces Très belle luminosité grâce à sa double exposition Balcon agréable, Cave privative, Garage inclus

Appartement offrant un beau potentiel après quelques travaux de rénovation

Emplacement pratique à Schiltigheim, à proximité des commodités et des transports

Cet appartement constitue une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement, avec la possibilité de le personnaliser selon vos goûts et vos besoins.

Ville : Bischheim, Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.612619, 7.731633
Total : 194 229€
Prix d'acquisition : 145 490€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 182 590€
Frais de notaire : 11 639€
Coût estimé : 11 639€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13841€/an
Fourchette totale : 938€ - 1418€/mois
Fourchette annuelle : 11259€ - 17015€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 229€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :56,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 023,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 917,67€
Coût de l'assurance :16 995,04€
Taxe foncière : 1 384,08€/an
Soit par mois : 115,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischheim, ajustement régional non nécessaire (zone urbaine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 841 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 229 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 780 €
Revenus locatifs : +13 841 €
Charges déductibles : -45 780 €
Résultat foncier Année 1 : -31 939 €(Déficit de 31 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 680 €/an
Revenus locatifs : +13 841 €
Charges déductibles : -8 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10539.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 569 €(65% de 145 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 439 €/an
Calcul : 94 569 € × 3,636% = 3 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 841 €45 786 €6 623 €-31 946 €21 400 €10 546 €10 546 €
214 118 €8 512 €6 448 €5 606 €--4 940 €
314 400 €8 331 €6 267 €6 069 €---
414 688 €8 144 €6 080 €6 544 €---
514 982 €7 950 €5 886 €7 032 €---
615 281 €7 750 €5 686 €7 532 €---
715 587 €7 542 €5 478 €8 045 €---
815 899 €7 327 €5 264 €8 571 €---
916 217 €7 105 €5 041 €9 112 €---
1016 541 €6 875 €4 811 €9 666 €---
1116 872 €6 637 €4 573 €10 235 €---
1217 209 €6 390 €4 327 €10 819 €---
1317 554 €6 135 €4 071 €11 418 €---
1417 905 €5 871 €3 807 €12 033 €---
1518 263 €5 598 €3 534 €12 665 €---
1618 628 €5 315 €3 251 €13 313 €---
1719 001 €5 022 €2 958 €13 978 €---
1819 381 €4 719 €2 655 €14 662 €---
1919 768 €4 405 €2 341 €15 363 €---
2020 164 €4 080 €2 017 €16 083 €---
2120 567 €3 744 €1 680 €16 822 €---
2220 978 €3 396 €1 333 €17 582 €---
2321 398 €3 036 €972 €18 361 €---
2421 826 €2 664 €600 €19 162 €---
2522 262 €2 278 €214 €19 984 €---
TOTAL443 327 €184 615 €95 918 €258 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907 €-6 420 €+9 327 €
2+2 907 €0 €+2 907 €
3+2 907 €+339 €+2 568 €
4+2 907 €+1 963 €+944 €
5+2 907 €+2 109 €+798 €
6+2 907 €+2 260 €+647 €
7+2 907 €+2 413 €+494 €
8+2 907 €+2 571 €+336 €
9+2 907 €+2 733 €+174 €
10+2 907 €+2 900 €+7 €
11+2 907 €+3 071 €-164 €
12+2 907 €+3 246 €-339 €
13+2 907 €+3 425 €-518 €
14+2 907 €+3 610 €-703 €
15+2 907 €+3 799 €-892 €
16+2 907 €+3 994 €-1 087 €
17+2 907 €+4 194 €-1 287 €
18+2 907 €+4 398 €-1 491 €
19+2 907 €+4 609 €-1 702 €
20+2 907 €+4 825 €-1 918 €
21+2 907 €+5 047 €-2 140 €
22+2 907 €+5 274 €-2 367 €
23+2 907 €+5 508 €-2 601 €
24+2 907 €+5 749 €-2 842 €
25+2 907 €+5 995 €-3 088 €
Total+72 675 €+77 614 €+-4 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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