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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface74m²
Coût Total104 939€
Loyer Annuel8 579€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 360 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 099,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, 2 chambres, Balcon, calme

Proche toutes commodités, appartement de type 4 très bien entretenu. Vous serez séduit par son séjour spacieux et lumineux avec balcon au calme et vue sur jardin.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.587055, 1.334108
Total : 104 939€
Prix d'acquisition : 81 360€
Travaux : 17 070€
Valeur du bien : 98 430€
Frais de notaire : 6 509€
Coût estimé : 6 509€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8579€/an
Fourchette totale : 574€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6891€ - 10681€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 024,27 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 796 €
Prix d'achat :81 360 €
Décote à l'achat :-68 436€ (-45.7%)
Marge achat-revente :44 857€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 939€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 982,45€
Coût de l'assurance :9 182,16€
Taxe foncière : 857,91€/an
Soit par mois : 71,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée mais rafraîchissement léger possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec rafraîchissement de la peinture et mise à jour des éléments décoratifs.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir.
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 070 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:600€
    Rafraîchissement peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Rafraîchissement peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 939 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 818 €
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -21 818 €
Résultat foncier Année 1 : -13 239 €(Déficit de 13 239 €)
Imputable sur revenu global : 13 239 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 748 €/an
Revenus locatifs : +8 579 €
Charges déductibles : -4 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 831 €/an
Prix d'achat du bien : 81 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 884 €(65% de 81 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 923 €/an
Calcul : 52 884 € × 3,636% = 1 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 579 €21 821 €3 526 €-13 242 €13 242 €--
28 751 €4 658 €3 432 €4 093 €---
38 926 €4 561 €3 335 €4 365 €---
49 104 €4 460 €3 235 €4 644 €---
59 286 €4 357 €3 132 €4 929 €---
69 472 €4 250 €3 024 €5 222 €---
79 661 €4 139 €2 913 €5 523 €---
89 855 €4 024 €2 799 €5 831 €---
910 052 €3 905 €2 680 €6 147 €---
1010 253 €3 782 €2 557 €6 471 €---
1110 458 €3 655 €2 430 €6 803 €---
1210 667 €3 524 €2 299 €7 143 €---
1310 880 €3 388 €2 163 €7 493 €---
1411 098 €3 247 €2 022 €7 851 €---
1511 320 €3 101 €1 876 €8 218 €---
1611 546 €2 951 €1 726 €8 595 €---
1711 777 €2 795 €1 570 €8 982 €---
1812 013 €2 634 €1 409 €9 379 €---
1912 253 €2 467 €1 242 €9 786 €---
2012 498 €2 295 €1 069 €10 203 €---
2112 748 €2 116 €891 €10 632 €---
2213 003 €1 932 €706 €11 071 €---
2313 263 €1 741 €515 €11 523 €---
2413 528 €1 543 €318 €11 985 €---
2513 799 €1 339 €113 €12 460 €---
TOTAL274 791 €98 682 €50 982 €176 108 €13 242 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 973 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-3 973 €+5 775 €
2+1 802 €+1 228 €+574 €
3+1 802 €+1 310 €+492 €
4+1 802 €+1 393 €+409 €
5+1 802 €+1 479 €+323 €
6+1 802 €+1 567 €+235 €
7+1 802 €+1 657 €+145 €
8+1 802 €+1 749 €+53 €
9+1 802 €+1 844 €-42 €
10+1 802 €+1 941 €-139 €
11+1 802 €+2 041 €-239 €
12+1 802 €+2 143 €-341 €
13+1 802 €+2 248 €-446 €
14+1 802 €+2 355 €-553 €
15+1 802 €+2 466 €-664 €
16+1 802 €+2 579 €-777 €
17+1 802 €+2 695 €-893 €
18+1 802 €+2 814 €-1 012 €
19+1 802 €+2 936 €-1 134 €
20+1 802 €+3 061 €-1 259 €
21+1 802 €+3 190 €-1 388 €
22+1 802 €+3 321 €-1 519 €
23+1 802 €+3 457 €-1 655 €
24+1 802 €+3 596 €-1 794 €
25+1 802 €+3 738 €-1 936 €
Total+45 050 €+52 832 €+-7 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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