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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleDijon (21)
Surface73m²
Coût Total148 910€
Loyer Annuel10 605€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 232,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m²

A Dijon, quartier Tire-Pesseau, résidence 'Les vignes rouges', au 6ème étage avec ascenceur : appartement 4 pièces 73 m² lumineux comprenant une entrée, un salon-séjour donnant accès au grand balcon orienté sud-ouest, une cuisine indépendante, 2 chambres, une salle d'eau et un WC. A rafraîchir. Possibilité de faire une 3eme chambre (à la place de la salle à manger). Stationnement aérien privatif au pied de l'immeuble. Une cave en sous-sol et un local de rangement sur le palier du 6ème étage. Charges mensuelles 233€. DPE E /C. Chauffage collectif urbain. Taxe foncière 1521€ annuels. Très belle vue dégagée, commerces et transports à toute proximité.

Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 702. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 2 800 €. Pas de procédure en cours.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif au [Coordonnées masquées], Emmanuelle MALARBET THEOREME SARL juridiquement indépendante 912.392.305 R.C.S Dijon. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002125441). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/ Surface CARREZ : 73.23 m²

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 702 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2026

Consommation énergie primaire : 269 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.303314, 4.986022
Total : 148 910€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 51 710€
Valeur du bien : 141 710€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10605€/an
Fourchette totale : 704€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8449€ - 13313€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640 €/m²
Basé sur :688 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 720 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-29 720€ (-24.8%)
Marge achat-revente :-29 190€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,75€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 770,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 868,84€
Coût de l'assurance :10 423,70€
Taxe foncière : 1 521,00€/an
Soit par mois : 126,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 233,00€/mois
Soit par an : 2 796,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 883,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 130,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif urbain.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol en linoléum par un parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 710 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 650€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 150€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 910 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 796 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 413 €
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -61 413 €
Résultat foncier Année 1 : -50 808 €(Déficit de 50 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 703 €/an
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -9 703 €
Résultat foncier Années 2+ : 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29407.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 605 €61 418 €4 974 €-50 812 €21 400 €29 412 €29 412 €
210 817 €9 575 €4 841 €1 242 €--28 170 €
311 034 €9 438 €4 704 €1 595 €--26 575 €
411 254 €9 297 €4 563 €1 958 €--24 617 €
511 480 €9 150 €4 416 €2 329 €--22 288 €
611 709 €8 999 €4 265 €2 711 €--19 577 €
711 943 €8 842 €4 108 €3 102 €--16 475 €
812 182 €8 680 €3 946 €3 503 €--12 973 €
912 426 €8 512 €3 778 €3 914 €--9 059 €
1012 674 €8 338 €3 605 €4 336 €--4 723 €
1112 928 €8 159 €3 425 €4 769 €---
1213 186 €7 973 €3 240 €5 213 €---
1313 450 €7 782 €3 048 €5 669 €---
1413 719 €7 583 €2 849 €6 136 €---
1513 994 €7 378 €2 644 €6 616 €---
1614 273 €7 165 €2 431 €7 108 €---
1714 559 €6 946 €2 212 €7 613 €---
1814 850 €6 718 €1 984 €8 132 €---
1915 147 €6 483 €1 749 €8 664 €---
2015 450 €6 240 €1 506 €9 210 €---
2115 759 €5 989 €1 255 €9 770 €---
2216 074 €5 729 €995 €10 346 €---
2316 396 €5 460 €726 €10 936 €---
2416 724 €5 181 €447 €11 542 €---
2517 058 €4 894 €160 €12 164 €---
TOTAL339 692 €241 928 €71 869 €97 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €-6 420 €+8 647 €
2+2 227 €0 €+2 227 €
3+2 227 €0 €+2 227 €
4+2 227 €0 €+2 227 €
5+2 227 €0 €+2 227 €
6+2 227 €0 €+2 227 €
7+2 227 €0 €+2 227 €
8+2 227 €0 €+2 227 €
9+2 227 €0 €+2 227 €
10+2 227 €0 €+2 227 €
11+2 227 €+14 €+2 213 €
12+2 227 €+1 564 €+663 €
13+2 227 €+1 701 €+526 €
14+2 227 €+1 841 €+386 €
15+2 227 €+1 985 €+242 €
16+2 227 €+2 132 €+95 €
17+2 227 €+2 284 €-57 €
18+2 227 €+2 440 €-213 €
19+2 227 €+2 599 €-372 €
20+2 227 €+2 763 €-536 €
21+2 227 €+2 931 €-704 €
22+2 227 €+3 104 €-877 €
23+2 227 €+3 281 €-1 054 €
24+2 227 €+3 463 €-1 236 €
25+2 227 €+3 649 €-1 422 €
Total+55 675 €+29 329 €+26 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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