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T2 centre ville

VilleRedon (35)
Surface30m²
Coût Total67 350€
Loyer Annuel4 520€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 situé au rdc d’une surface de 30m2.

Vue vilaine.

Vendu avec un box.

Pas de travaux à prévoir.

Agences et mandataires s’abstenir.

Merci.

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.648210, -2.085070
Total : 67 350€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 24 150€
Valeur du bien : 64 150€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 9.95€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 377€/mois
Loyer annuel estimé : 4520€/an
Fourchette totale : 299€ - 475€/mois
Fourchette annuelle : 3583€ - 5701€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 034,48 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 034 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-21 034€ (-34.5%)
Marge achat-revente :-6 316€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :326,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :19,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 346,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 579,39€
Coût de l'assurance :5 893,12€
Taxe foncière : 451,96€/an
Soit par mois : 37,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 383,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 150 €(805 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambre - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Redon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 520 €/an
Calcul : 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 350 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 965 €
Revenus locatifs : +4 520 €
Charges déductibles : -26 965 €
Résultat foncier Année 1 : -22 445 €(Déficit de 22 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 815 €/an
Revenus locatifs : +4 520 €
Charges déductibles : -2 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1045.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 520 €26 967 €2 129 €-22 447 €21 400 €1 047 €1 047 €
24 610 €2 759 €2 071 €1 851 €---
34 702 €2 699 €2 011 €2 003 €---
44 796 €2 637 €1 949 €2 159 €---
54 892 €2 573 €1 885 €2 319 €---
64 990 €2 507 €1 819 €2 483 €---
75 090 €2 439 €1 751 €2 651 €---
85 192 €2 369 €1 681 €2 823 €---
95 295 €2 296 €1 608 €2 999 €---
105 401 €2 221 €1 533 €3 180 €---
115 509 €2 144 €1 456 €3 366 €---
125 620 €2 064 €1 376 €3 556 €---
135 732 €1 981 €1 293 €3 751 €---
145 847 €1 896 €1 208 €3 951 €---
155 963 €1 808 €1 120 €4 156 €---
166 083 €1 717 €1 029 €4 366 €---
176 204 €1 623 €936 €4 581 €---
186 328 €1 526 €839 €4 802 €---
196 455 €1 427 €739 €5 029 €---
206 584 €1 323 €636 €5 261 €---
216 716 €1 217 €529 €5 499 €---
226 850 €1 107 €419 €5 743 €---
236 987 €993 €305 €5 994 €---
247 127 €876 €188 €6 251 €---
257 269 €755 €67 €6 515 €---
TOTAL144 763 €71 921 €30 579 €72 842 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+949 €-6 420 €+7 369 €
2+949 €+241 €+708 €
3+949 €+601 €+348 €
4+949 €+648 €+301 €
5+949 €+696 €+253 €
6+949 €+745 €+204 €
7+949 €+795 €+154 €
8+949 €+847 €+102 €
9+949 €+900 €+49 €
10+949 €+954 €-5 €
11+949 €+1 010 €-61 €
12+949 €+1 067 €-118 €
13+949 €+1 125 €-176 €
14+949 €+1 185 €-236 €
15+949 €+1 247 €-298 €
16+949 €+1 310 €-361 €
17+949 €+1 374 €-425 €
18+949 €+1 441 €-492 €
19+949 €+1 509 €-560 €
20+949 €+1 578 €-629 €
21+949 €+1 650 €-701 €
22+949 €+1 723 €-774 €
23+949 €+1 798 €-849 €
24+949 €+1 875 €-926 €
25+949 €+1 954 €-1 005 €
Total+23 725 €+21 852 €+1 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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