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Appartement 5 pièces 88 m²

VilleValdoie (90)
Surface88m²
Coût Total172 100€
Loyer Annuel9 897€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 340,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe Duplex F5 R– Résidence Récente avec Garage et Parking

Charlène AUTHIER vous propose ce bien :

À vendre – Beau Duplex F5 rénové de 88 m² avec garage et parking

Dans une petite copropriété récente et bien entretenue, venez découvrir ce spacieux duplex F5 de 88 m², rénové avec goût, idéal pour une famille ou un investissement serein.

Le bien se compose de :

• Une pièce de vie spacieuse et lumineuse • trois chambres, dont une suite parentale avec salle d'eau privative • Une salle de bain supplémentaire • Un espace cuisine à aménager selon vos envies • Chauffage climatisation réversible neuve pour un confort toute l'année

Garage fermé Place de parking privative

Le tout dans un environnement calme, proche des commodités, des écoles et des transports.

Un bien rare à visiter sans tarder !

Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ps: les visuels meublés présentés ont été réalisés à l'aide de l'intelligence artificielle et sont proposés à titre d'illustration non contractuelle.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB7452579910 Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2026

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.665913, 6.842359
Total : 172 100€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 44 660€
Valeur du bien : 162 660€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9897€/an
Fourchette totale : 660€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7915€ - 12376€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 158,68 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 964 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+16 036€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-70 136€ (-68.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 902,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 818,48€
Coût de l'assurance :12 907,50€
Taxe foncière : 989,73€/an
Soit par mois : 82,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et des vasques, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 2 vasques
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 660 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du chauffe-eau)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:4 860€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, Vasques: 2 vasques × 500€ = 1000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 0€ (inclus dans la plomberie)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certaines catégories.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 897 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 080 €
Revenus locatifs : +9 897 €
Charges déductibles : -52 080 €
Résultat foncier Année 1 : -42 183 €(Déficit de 42 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 420 €/an
Revenus locatifs : +9 897 €
Charges déductibles : -7 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 477 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20782.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 897 €52 085 €5 919 €-42 188 €21 400 €20 788 €20 788 €
210 095 €7 270 €5 764 €2 825 €--17 963 €
310 297 €7 109 €5 603 €3 188 €--14 775 €
410 503 €6 942 €5 436 €3 561 €--11 214 €
510 713 €6 770 €5 264 €3 943 €--7 270 €
610 927 €6 591 €5 085 €4 336 €--2 934 €
711 146 €6 406 €4 900 €4 740 €---
811 369 €6 214 €4 708 €5 154 €---
911 596 €6 016 €4 510 €5 580 €---
1011 828 €5 811 €4 305 €6 017 €---
1112 065 €5 598 €4 092 €6 467 €---
1212 306 €5 378 €3 872 €6 928 €---
1312 552 €5 150 €3 644 €7 402 €---
1412 803 €4 914 €3 408 €7 889 €---
1513 059 €4 670 €3 164 €8 389 €---
1613 320 €4 417 €2 911 €8 903 €---
1713 587 €4 155 €2 649 €9 432 €---
1813 859 €3 884 €2 378 €9 975 €---
1914 136 €3 603 €2 097 €10 532 €---
2014 418 €3 313 €1 807 €11 106 €---
2114 707 €3 012 €1 506 €11 695 €---
2215 001 €2 700 €1 194 €12 301 €---
2315 301 €2 378 €872 €12 923 €---
2415 607 €2 044 €538 €13 563 €---
2515 919 €1 698 €192 €14 221 €---
TOTAL317 013 €168 129 €85 818 €148 884 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-6 420 €+8 498 €
2+2 078 €0 €+2 078 €
3+2 078 €0 €+2 078 €
4+2 078 €0 €+2 078 €
5+2 078 €0 €+2 078 €
6+2 078 €0 €+2 078 €
7+2 078 €+542 €+1 536 €
8+2 078 €+1 546 €+532 €
9+2 078 €+1 674 €+404 €
10+2 078 €+1 805 €+273 €
11+2 078 €+1 940 €+138 €
12+2 078 €+2 078 €0 €
13+2 078 €+2 221 €-143 €
14+2 078 €+2 367 €-289 €
15+2 078 €+2 517 €-439 €
16+2 078 €+2 671 €-593 €
17+2 078 €+2 829 €-751 €
18+2 078 €+2 992 €-914 €
19+2 078 €+3 160 €-1 082 €
20+2 078 €+3 332 €-1 254 €
21+2 078 €+3 509 €-1 431 €
22+2 078 €+3 690 €-1 612 €
23+2 078 €+3 877 €-1 799 €
24+2 078 €+4 069 €-1 991 €
25+2 078 €+4 266 €-2 188 €
Total+51 950 €+44 665 €+7 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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