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Maison à vendre

VilleArignac (09)
Surface186
Coût Total217 260
Loyer Annuel18 938
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+296
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 7 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans un charmant village des Pyrénées Ariegeoises, cette maison familiale d'environ 186 m2 offre de beaux volumes et un fort potentiel. Elle se compose de 7 chambres, ce qui en fait un bien idéal pour une grande famille ou un projet d'acceuil (gîte, chambres d'hôtes..). Vous profiterez également d'un jardin agréable, parfait pour les moments de détente, ainsi que d'une grange indépendant d'environ 60 m2, offrant un espace de stockage ou un futur atelier selon vos besoins. La maison bénéficie d'un emplacement privilégié, proche des commodités ( commerces,écoles,services) et des activités de montagne ( randonnées, sports d'hiver, nature..). Des travaux sont à prévoir afin d'améliorer le confort et de révéler pleinement le potentiel de cette bâtisse. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant mêler charme de l'ancien et cadre de vie paisible.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Cédrine DUMAS - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : TOULOUSE RSAC N° 982 447 708 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030114222) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Arignac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.873214, 1.595215
Total : 217 260
Prix d'acquisition : 124 000
Travaux : 83 340
Valeur du bien : 207 340
Frais de notaire : 9 920
Coût estimé : 9 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1578€/mois
Loyer annuel estimé : 18938€/an
Fourchette totale : 1196€ - 2083€/mois
Fourchette annuelle : 14350€ - 24994€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 383,23 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 280
Prix d'achat :124 000
Décote à l'achat :-133 280 (-51.8%)
Marge achat-revente :40 020€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 124,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 052,01
Coût de l'assurance :19 010,25
Taxe foncière : 1 893,81€/an
Soit par mois : 157,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 578,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie et évacuations)
Quantité: 186 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour l'ensemble de la maison
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 340(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 880
    Isolation des combles perdus: 186 m² × 80€/m² = 14880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 600
    Rénovation chambres: 105 m² × 120€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Générale:1 860
    Mise aux normes plomberie: 186 m² × 10€/m² = 1860€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 938 €/an
Calcul : 1 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 007
Revenus locatifs : +18 938
Charges déductibles : -93 007
Résultat foncier Année 1 : -74 069(Déficit de 74 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 667 €/an
Revenus locatifs : +18 938
Charges déductibles : -9 667
Résultat foncier Années 2+ : 9 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52668.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 93893 0137 019-74 07521 400 €52 675 €52 675 €
219 3179 4846 8309 833--42 842 €
319 7039 2886 63410 415--32 427 €
420 0979 0856 43111 012--21 415 €
520 4998 8766 22211 623--9 793 €
620 9098 6606 00612 249---
721 3278 4375 78312 890---
821 7548 2065 55213 548---
922 1897 9685 31414 221---
1022 6337 7225 06714 911---
1123 0857 4674 81315 618---
1223 5477 2044 55016 343---
1324 0186 9334 27817 085---
1424 4986 6523 99817 846---
1524 9886 3623 70818 626---
1625 4886 0633 40819 426---
1725 9985 7533 09920 245---
1826 5185 4332 77921 085---
1927 0485 1032 44921 945---
2027 5894 7612 10722 828---
2128 1414 4091 75523 732---
2228 7044 0441 39024 659---
2329 2783 6681 01425 610---
2429 8633 27962526 585---
2530 4612 87722327 584---
TOTAL606 592250 747101 052355 84421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 977-6 420+10 397
2+3 9770+3 977
3+3 9770+3 977
4+3 9770+3 977
5+3 9770+3 977
6+3 977+737+3 240
7+3 977+3 867+110
8+3 977+4 064-87
9+3 977+4 266-289
10+3 977+4 473-496
11+3 977+4 685-708
12+3 977+4 903-926
13+3 977+5 126-1 149
14+3 977+5 354-1 377
15+3 977+5 588-1 611
16+3 977+5 828-1 851
17+3 977+6 073-2 096
18+3 977+6 325-2 348
19+3 977+6 584-2 607
20+3 977+6 848-2 871
21+3 977+7 120-3 143
22+3 977+7 398-3 421
23+3 977+7 683-3 706
24+3 977+7 975-3 998
25+3 977+8 275-4 298
Total+99 425+106 753+-7 328
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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