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Maison à vendre

VilleSaint-Sébastien-sur-Loire (44)
Surface500m²
Coût Total482 040€
Loyer Annuel80 419€
Rentabilité16.68%
Cashflow/mois+3 470€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 418 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 836 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, calme, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial DEJOIE et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - ST SEBASTIEN SUR LOIRE (44230)

Saint-Sébastien-Sur-Loire, au calme, proche transports, écoles et commerces, maison édifiée en 2014 en bon état, d'une superficie habitable de 185 m², comprenant au RDC: Hall d'entrée, salon-séjour avec mezzanine donnant accès au toit terrasse, cuisine, trois chambres dont une avec salle d'eau, buanderie. A l'étage: palier, deux chambres et une salle d'eau avec WC. Cour exposée sud. Garage avec stationnements.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude DEJOIE et associés - Notaires à Vertou - N° SIRET : 32934882500020

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Ville : Saint-Sébastien-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44230
Coordonnées : 47.201267, -1.502996
Total : 482 040€
Prix d'acquisition : 418 000€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 448 600€
Frais de notaire : 33 440€
Coût estimé : 33 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.33€ - 17.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 6702€/mois
Loyer annuel estimé : 80419€/an
Fourchette totale : 5167€ - 8692€/mois
Fourchette annuelle : 62005€ - 104302€/an
Rentabilité brute :16.68%
Fourchette de rentabilité :12.86% - 21.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 544,78 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 772 390 €
Prix d'achat :418 000 €
Décote à l'achat :-1 354 390€ (-76.4%)
Marge achat-revente :1 290 350€ (72.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :482 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 420,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :140,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 561,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :244 250,57€
Coût de l'assurance :42 178,50€
Taxe foncière : 8 041,87€/an
Soit par mois : 670,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 701,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 231,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 469,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Parquet récent mais décoration vieillissante, rafraîchissement recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€ (inclut pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sébastien-sur-Loire. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les tendances du marché et les coûts de matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 80 419 €/an
Calcul : 6 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 482 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 687 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 133 €
Revenus locatifs : +80 419 €
Charges déductibles : -57 133 €
Résultat foncier Année 1 : 23 286 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 533 €/an
Revenus locatifs : +80 419 €
Charges déductibles : -26 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 53 886 €/an
Prix d'achat du bien : 418 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 271 700 €(65% de 418 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 880 €/an
Calcul : 271 700 € × 3,636% = 9 880 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
180 419 €57 148 €16 819 €23 270 €---
282 027 €26 110 €16 381 €55 918 €---
383 668 €25 655 €15 926 €58 013 €---
485 341 €25 184 €15 455 €60 157 €---
587 048 €24 696 €14 967 €62 352 €---
688 789 €24 191 €14 462 €64 598 €---
790 565 €23 667 €13 938 €66 897 €---
892 376 €23 125 €13 396 €69 251 €---
994 223 €22 564 €12 835 €71 660 €---
1096 108 €21 982 €12 253 €74 126 €---
1198 030 €21 379 €11 650 €76 651 €---
1299 991 €20 755 €11 026 €79 236 €---
13101 990 €20 108 €10 379 €81 882 €---
14104 030 €19 438 €9 709 €84 592 €---
15106 111 €18 744 €9 015 €87 367 €---
16108 233 €18 025 €8 296 €90 208 €---
17110 398 €17 281 €7 552 €93 117 €---
18112 606 €16 509 €6 780 €96 096 €---
19114 858 €15 710 €5 981 €99 147 €---
20117 155 €14 883 €5 154 €102 272 €---
21119 498 €14 025 €4 296 €105 473 €---
22121 888 €13 137 €3 408 €108 751 €---
23124 326 €12 217 €2 488 €112 108 €---
24126 812 €11 264 €1 535 €115 548 €---
25129 348 €10 277 €548 €119 071 €---
TOTAL2 575 835 €518 076 €244 251 €2 057 759 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 057 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 80 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 888 €+6 981 €+9 907 €
2+16 888 €+16 775 €+113 €
3+16 888 €+17 404 €-516 €
4+16 888 €+18 047 €-1 159 €
5+16 888 €+18 705 €-1 817 €
6+16 888 €+19 379 €-2 491 €
7+16 888 €+20 069 €-3 181 €
8+16 888 €+20 775 €-3 887 €
9+16 888 €+21 498 €-4 610 €
10+16 888 €+22 238 €-5 350 €
11+16 888 €+22 995 €-6 107 €
12+16 888 €+23 771 €-6 883 €
13+16 888 €+24 565 €-7 677 €
14+16 888 €+25 378 €-8 490 €
15+16 888 €+26 210 €-9 322 €
16+16 888 €+27 062 €-10 174 €
17+16 888 €+27 935 €-11 047 €
18+16 888 €+28 829 €-11 941 €
19+16 888 €+29 744 €-12 856 €
20+16 888 €+30 682 €-13 794 €
21+16 888 €+31 642 €-14 754 €
22+16 888 €+32 625 €-15 737 €
23+16 888 €+33 633 €-16 745 €
24+16 888 €+34 664 €-17 776 €
25+16 888 €+35 721 €-18 833 €
Total+422 200 €+617 328 €+-195 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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