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Appartement à vendre

VilleSarreguemines (57)
Surface35m²
Coût Total83 200€
Loyer Annuel4 903€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Kitchenette, Cave, 1 chambre, 1 place de parking

Le Cabinet BENEDIC Sarreguemines vous présente cet opportunité dans le quartier de Neunkirch

Idéal 1er investissement appartement composé d'un dégagement, une chambre, un séjour avec espace kitchenette

Une place de parking privatif et une cave complètent ce bien (11.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 16 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1000.00 euros.

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.119318, 7.077184
Total : 83 200€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 30 280€
Valeur du bien : 79 280€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.67€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 409€/mois
Loyer annuel estimé : 4903€/an
Fourchette totale : 329€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 3949€ - 6088€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 430,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 756,70€
Coût de l'assurance :6 240,00€
Taxe foncière : 490,31€/an
Soit par mois : 40,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 408,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des équipements sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 280 €(865 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1 100€ = 3 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 8 000€, Électroménager: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 75€/m² = 1 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 903 €/an
Calcul : 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 490 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 771 €
Revenus locatifs : +4 903 €
Charges déductibles : -34 771 €
Résultat foncier Année 1 : -29 868 €(Déficit de 29 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 491 €/an
Revenus locatifs : +4 903 €
Charges déductibles : -4 491 €
Résultat foncier Années 2+ : 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8468.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 903 €34 774 €2 754 €-29 871 €21 400 €8 471 €8 471 €
25 001 €4 420 €2 681 €581 €--7 890 €
35 101 €4 344 €2 604 €757 €--7 133 €
45 203 €4 266 €2 526 €938 €--6 196 €
55 307 €4 184 €2 444 €1 123 €--5 073 €
65 413 €4 100 €2 360 €1 313 €--3 759 €
75 522 €4 013 €2 273 €1 509 €--2 251 €
85 632 €3 923 €2 183 €1 709 €--542 €
95 745 €3 830 €2 090 €1 915 €---
105 860 €3 734 €1 994 €2 126 €---
115 977 €3 634 €1 894 €2 343 €---
126 096 €3 531 €1 792 €2 565 €---
136 218 €3 425 €1 685 €2 793 €---
146 343 €3 315 €1 575 €3 028 €---
156 470 €3 201 €1 461 €3 268 €---
166 599 €3 084 €1 344 €3 515 €---
176 731 €2 962 €1 222 €3 769 €---
186 866 €2 836 €1 097 €4 029 €---
197 003 €2 706 €967 €4 296 €---
207 143 €2 572 €832 €4 571 €---
217 286 €2 433 €693 €4 853 €---
227 431 €2 289 €549 €5 142 €---
237 580 €2 141 €401 €5 440 €---
247 732 €1 987 €247 €5 745 €---
257 886 €1 828 €88 €6 058 €---
TOTAL157 047 €113 533 €39 757 €43 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 030 €-6 420 €+7 450 €
2+1 030 €0 €+1 030 €
3+1 030 €0 €+1 030 €
4+1 030 €0 €+1 030 €
5+1 030 €0 €+1 030 €
6+1 030 €0 €+1 030 €
7+1 030 €0 €+1 030 €
8+1 030 €0 €+1 030 €
9+1 030 €+412 €+618 €
10+1 030 €+638 €+392 €
11+1 030 €+703 €+327 €
12+1 030 €+769 €+261 €
13+1 030 €+838 €+192 €
14+1 030 €+908 €+122 €
15+1 030 €+980 €+50 €
16+1 030 €+1 055 €-25 €
17+1 030 €+1 131 €-101 €
18+1 030 €+1 209 €-179 €
19+1 030 €+1 289 €-259 €
20+1 030 €+1 371 €-341 €
21+1 030 €+1 456 €-426 €
22+1 030 €+1 543 €-513 €
23+1 030 €+1 632 €-602 €
24+1 030 €+1 723 €-693 €
25+1 030 €+1 818 €-788 €
Total+25 750 €+13 054 €+12 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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