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Maison de ville 5 pièces 147 m²

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface147
Coût Total140 156
Loyer Annuel16 676
Rentabilité11.90%
Cashflow/mois+515
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 800,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 147 m²

Maison à vendre Valence d'Agen dans le Tarn-et-Garonne (82) - Maison de ville avec jardin et dépendance - 4 chambres, 3 salles de douche et 3 WC (1 par niveau) - Cave - Terrasse avec cuisine d'été - Jardin de ville avec puits mitoyen - Dépendance - Centre, gare et commerces à 2 mns à pied - Surf. hab. : 147,30 m² - Surf. cadast. : 192 m² - Réf. : 1541

Contact : Mr FORRIERRE au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées] Géorisques : www.georisques.gouv.fr L'office notarial Julien ORLUC, expert immobilier labellisé TRV (spécialiste évaluation de maisons et terrains), est à votre disposition pour l'expertise, la mise en vente ou la recherche de biens immobiliers. Honoraires de négociation pour cette annonce : maximum 7 %

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 147 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/03/2026

Consommation énergie primaire : 164.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 230 € et 3 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.072610, 0.937761
Total : 140 156
Prix d'acquisition : 117 700
Travaux : 13 040
Valeur du bien : 130 740
Frais de notaire : 9 416
Coût estimé : 9 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1390€/mois
Loyer annuel estimé : 16676€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1762€/mois
Fourchette annuelle : 13155€ - 21140€/an
Rentabilité brute :11.90%
Fourchette de rentabilité :9.39% - 15.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525,42 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :224 237
Prix d'achat :117 700
Décote à l'achat :-106 537 (-47.5%)
Marge achat-revente :84 081€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 156
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 316,13
Coût de l'assurance :12 263,65
Taxe foncière : 1 667,58€/an
Soit par mois : 138,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 389,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :514,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 040(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 880
    Douche: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant (48 m²): 48 × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds (48 m²): 48 × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 15 × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 360€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 676 €/an
Calcul : 1 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 156 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 917
Revenus locatifs : +16 676
Charges déductibles : -19 917
Résultat foncier Année 1 : -3 241(Déficit de 3 241 €)
Imputable sur revenu global : 3 241
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 877 €/an
Revenus locatifs : +16 676
Charges déductibles : -6 877
Résultat foncier Années 2+ : 9 799 €/an
Prix d'achat du bien : 117 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 67619 9214 723-3 2453 245 €--
217 0096 7564 59810 253---
317 3506 6264 46810 723---
417 6976 4924 33411 204---
518 0506 3544 19611 697---
618 4116 2104 05212 201---
718 7806 0623 90412 718---
819 1555 9083 75013 247---
919 5385 7493 59113 789---
1019 9295 5853 42714 345---
1120 3285 4143 25614 913---
1220 7345 2383 08015 496---
1321 1495 0562 89816 093---
1421 5724 8682 71016 704---
1522 0034 6732 51517 331---
1622 4434 4712 31317 972---
1722 8924 2622 10418 630---
1823 3504 0461 88819 304---
1923 8173 8231 66519 994---
2024 2943 5921 43420 702---
2124 7793 3531 19521 427---
2225 2753 10594722 170---
2325 7812 84969122 931---
2426 2962 58442623 712---
2526 8222 31015224 512---
TOTAL534 132135 30968 316398 8233 245Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 974
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 823
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 502-974+4 476
2+3 502+3 076+426
3+3 502+3 217+285
4+3 502+3 361+141
5+3 502+3 509-7
6+3 502+3 660-158
7+3 502+3 815-313
8+3 502+3 974-472
9+3 502+4 137-635
10+3 502+4 303-801
11+3 502+4 474-972
12+3 502+4 649-1 147
13+3 502+4 828-1 326
14+3 502+5 011-1 509
15+3 502+5 199-1 697
16+3 502+5 392-1 890
17+3 502+5 589-2 087
18+3 502+5 791-2 289
19+3 502+5 998-2 496
20+3 502+6 211-2 709
21+3 502+6 428-2 926
22+3 502+6 651-3 149
23+3 502+6 879-3 377
24+3 502+7 114-3 612
25+3 502+7 354-3 852
Total+87 550+119 647+-32 097
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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