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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLuz-Saint-Sauveur (65)
Surface323m²
Coût Total450 266€
Loyer Annuel32 547€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 317 700 €
Surface : 323 m²
Prix au m² : 983,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cave, 6 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse

Située sur la commune de Barèges, à proximité de la station de ski et du col emblématique du Tourmalet. Superbe bâtisse en pierre d'environ 323 m², pleine de charme et d'authenticité. Dès l'entrée, vous serez séduit par son magnifique escalier central en bois, véritable pièce maîtresse de la maison. Edifiée sur plusieurs niveaux vous trouverez au rez-de-chaussée un studio permettant un revenu locatif, et un local technique. Sur les deux autres niveaux vous trouverez une cuisine donnant sur un jardin, une pièce à vivre ouvrant sur une véranda, un séjour, six grandes chambres, 2 salles de bains, 2 WC séparés, salle d'eau, bureau et atelier. Au dernier niveau, un grenier aménageable. Un bien parfait pour une résidence familiale, une maison d'hôtes ou un projet touristique dans cette station pyrénéenne prisée. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Luz-Saint-Sauveur
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65120
Coordonnées : 42.824323, 0.007866
Total : 450 266€
Prix d'acquisition : 317 700€
Travaux : 107 150€
Valeur du bien : 424 850€
Frais de notaire : 25 416€
Coût estimé : 25 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 323m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2712€/mois
Loyer annuel estimé : 32547€/an
Fourchette totale : 2096€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 25149€ - 42121€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,87 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :859 461 €
Prix d'achat :317 700 €
Décote à l'achat :-541 761€ (-63.0%)
Marge achat-revente :409 195€ (47.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :450 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 206,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :131,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 337,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :211 573,10€
Coût de l'assurance :39 398,27€
Taxe foncière : 3 254,69€/an
Soit par mois : 271,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 608,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 323 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 323 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 150 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:48 450€
    Isolation combles: 323 m² × 150€/m² = 48450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luz-Saint-Sauveur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 72 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Calcul : 2 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 450 266 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 576 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 126 648 €
Revenus locatifs : +32 547 €
Charges déductibles : -126 648 €
Résultat foncier Année 1 : -94 101 €(Déficit de 94 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 498 €/an
Revenus locatifs : +32 547 €
Charges déductibles : -19 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72700.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 317 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 206 505 €(65% de 317 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 509 €/an
Calcul : 206 505 € × 3,636% = 7 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 547 €126 662 €14 681 €-94 115 €21 400 €72 715 €72 715 €
233 198 €19 117 €14 286 €14 081 €--58 634 €
333 862 €18 709 €13 878 €15 153 €--43 481 €
434 539 €18 287 €13 456 €16 252 €--27 229 €
535 230 €17 851 €13 020 €17 379 €--9 850 €
635 934 €17 400 €12 569 €18 535 €---
736 653 €16 934 €12 103 €19 719 €---
837 386 €16 453 €11 622 €20 934 €---
938 134 €15 955 €11 124 €22 179 €---
1038 897 €15 441 €10 610 €23 456 €---
1139 674 €14 909 €10 079 €24 765 €---
1240 468 €14 360 €9 529 €26 108 €---
1341 277 €13 792 €8 962 €27 485 €---
1442 103 €13 205 €8 375 €28 897 €---
1542 945 €12 599 €7 769 €30 346 €---
1643 804 €11 972 €7 142 €31 831 €---
1744 680 €11 325 €6 494 €33 355 €---
1845 573 €10 655 €5 825 €34 918 €---
1946 485 €9 964 €5 133 €36 521 €---
2047 415 €9 249 €4 418 €38 166 €---
2148 363 €8 510 €3 679 €39 853 €---
2249 330 €7 746 €2 915 €41 584 €---
2350 317 €6 957 €2 126 €43 360 €---
2451 323 €6 141 €1 310 €45 182 €---
2552 350 €5 298 €467 €47 052 €---
TOTAL1 042 486 €439 489 €211 573 €602 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 602 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 835 €-6 420 €+13 255 €
2+6 835 €0 €+6 835 €
3+6 835 €0 €+6 835 €
4+6 835 €0 €+6 835 €
5+6 835 €0 €+6 835 €
6+6 835 €+2 605 €+4 230 €
7+6 835 €+5 916 €+919 €
8+6 835 €+6 280 €+555 €
9+6 835 €+6 654 €+181 €
10+6 835 €+7 037 €-202 €
11+6 835 €+7 430 €-595 €
12+6 835 €+7 832 €-997 €
13+6 835 €+8 246 €-1 411 €
14+6 835 €+8 669 €-1 834 €
15+6 835 €+9 104 €-2 269 €
16+6 835 €+9 549 €-2 714 €
17+6 835 €+10 007 €-3 172 €
18+6 835 €+10 475 €-3 640 €
19+6 835 €+10 956 €-4 121 €
20+6 835 €+11 450 €-4 615 €
21+6 835 €+11 956 €-5 121 €
22+6 835 €+12 475 €-5 640 €
23+6 835 €+13 008 €-6 173 €
24+6 835 €+13 555 €-6 720 €
25+6 835 €+14 116 €-7 281 €
Total+170 875 €+180 899 €+-10 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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