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Vente maison 5 pièces 160 m² Montdoumerc (46230) - Superimmo

VilleMontdoumerc (46)
Surface160m²
Coût Total234 790€
Loyer Annuel16 199€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 007,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir, à 7 km de Lalbenque, charmante maison d'environ 160 m2 habitables de bourg en pierre offrant un beau potentiel, notamment grâce à ses 2 entrées indépendantes; permettant ainsi d'envisager la création de 2 logements. Répartie sur 2 niveaux, cette maison bénéficie du charme de la pierre et d'un emplacement au coeur du village. Pour votre confort,

  • isolation des combles réalisée il y a environ 2 ans;
  • Le tout-à-l'égout
  • Double vitrage.
  • terrasse de 70 m2
  • luminosité Aprés quelques travaux de remise aux normes, cette maison conviendra aussi bien à une personne souhaitant créer son habitation principale qu'à un investisseur à la recherche d'un bien avec potentiel locatif. Un bien à découvrir pour son charme, son potentiel d'aménagement et ses nombreuses possibilités. Pour toutes informations complémentaires n'hésitez pas à contacter l'Agence Cap Immobilier un de nos agents reviendra vers vous rapidement pour répondre à vos questions ! Par téléphone : 05 65 20 26 21 ou par mail : us pouvez également consulter l'ensemble de nos annonces sur le site :Afficher plus
Ville : Montdoumerc
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Total : 234 790€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 60 640€
Valeur du bien : 221 890€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1350€/mois
Loyer annuel estimé : 16199€/an
Fourchette totale : 1094€ - 1666€/mois
Fourchette annuelle : 13128€ - 19989€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 170,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 294 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-26 044€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-47 496€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 324,23€
Coût de l'assurance :20 544,13€
Taxe foncière : 1 619,92€/an
Soit par mois : 134,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 349,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 353,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 640 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3 360€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:2 240€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 40€/m² = 2 240€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montdoumerc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 199 €/an
Calcul : 1 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 790 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 620 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 730 €
Revenus locatifs : +16 199 €
Charges déductibles : -70 730 €
Résultat foncier Année 1 : -54 531 €(Déficit de 54 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 090 €/an
Revenus locatifs : +16 199 €
Charges déductibles : -10 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33130.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 199 €70 737 €7 656 €-54 538 €21 400 €33 138 €33 138 €
216 523 €9 891 €7 450 €6 632 €--26 506 €
316 854 €9 678 €7 237 €7 175 €--19 331 €
417 191 €9 458 €7 017 €7 732 €--11 599 €
517 535 €9 231 €6 789 €8 304 €--3 295 €
617 885 €8 996 €6 554 €8 889 €---
718 243 €8 753 €6 311 €9 490 €---
818 608 €8 502 €6 060 €10 106 €---
918 980 €8 242 €5 801 €10 737 €---
1019 360 €7 974 €5 533 €11 385 €---
1119 747 €7 697 €5 255 €12 050 €---
1220 142 €7 411 €4 969 €12 731 €---
1320 544 €7 115 €4 673 €13 430 €---
1420 955 €6 809 €4 367 €14 147 €---
1521 374 €6 493 €4 051 €14 882 €---
1621 802 €6 166 €3 724 €15 636 €---
1722 238 €5 828 €3 386 €16 410 €---
1822 683 €5 479 €3 037 €17 204 €---
1923 136 €5 118 €2 677 €18 018 €---
2023 599 €4 745 €2 304 €18 854 €---
2124 071 €4 360 €1 918 €19 711 €---
2224 553 €3 962 €1 520 €20 591 €---
2325 044 €3 550 €1 109 €21 493 €---
2425 544 €3 125 €683 €22 420 €---
2526 055 €2 685 €244 €23 370 €---
TOTAL518 865 €232 006 €110 324 €286 858 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 402 €-6 420 €+9 822 €
2+3 402 €0 €+3 402 €
3+3 402 €0 €+3 402 €
4+3 402 €0 €+3 402 €
5+3 402 €0 €+3 402 €
6+3 402 €+1 678 €+1 724 €
7+3 402 €+2 847 €+555 €
8+3 402 €+3 032 €+370 €
9+3 402 €+3 221 €+181 €
10+3 402 €+3 416 €-14 €
11+3 402 €+3 615 €-213 €
12+3 402 €+3 819 €-417 €
13+3 402 €+4 029 €-627 €
14+3 402 €+4 244 €-842 €
15+3 402 €+4 465 €-1 063 €
16+3 402 €+4 691 €-1 289 €
17+3 402 €+4 923 €-1 521 €
18+3 402 €+5 161 €-1 759 €
19+3 402 €+5 405 €-2 003 €
20+3 402 €+5 656 €-2 254 €
21+3 402 €+5 913 €-2 511 €
22+3 402 €+6 177 €-2 775 €
23+3 402 €+6 448 €-3 046 €
24+3 402 €+6 726 €-3 324 €
25+3 402 €+7 011 €-3 609 €
Total+85 050 €+86 057 €+-1 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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