Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleBenagues (09)
Surface201m²
Coût Total294 580€
Loyer Annuel21 834€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 935,32 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 201 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 1 Parking, Terrain de 303 m², Calme

Entre Pamiers et Verniolles, nous vous proposons une belle maison familiale au calme. une belle pièce de vie, 4 chambres (voir 5) .Ses espaces, ses matériaux anciens lui donnent du charme. Ses prestations, son extérieur, sa dépendance et son garage apportent un vrai plus pour une vie paisible et pratique pour toute votre famille

Ville : Benagues
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.077740, 1.607060
Total : 294 580€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 91 540€
Valeur du bien : 279 540€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1820€/mois
Loyer annuel estimé : 21834€/an
Fourchette totale : 1359€ - 2436€/mois
Fourchette annuelle : 16306€ - 29238€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :85,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 537,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 763,57€
Coût de l'assurance :25 775,75€
Taxe foncière : 2 183,44€/an
Soit par mois : 181,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 819,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 719,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 540 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 550€
    Isolation des combles perdus: 201 m² × 50€/m² = 10050€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Benagues (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 834 €/an
Calcul : 1 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 580 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 497 €
Revenus locatifs : +21 834 €
Charges déductibles : -104 497 €
Résultat foncier Année 1 : -82 662 €(Déficit de 82 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 957 €/an
Revenus locatifs : +21 834 €
Charges déductibles : -12 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61262.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 834 €104 506 €9 751 €-82 672 €21 400 €61 272 €61 272 €
222 271 €12 705 €9 491 €9 566 €--51 706 €
322 717 €12 436 €9 221 €10 281 €--41 425 €
423 171 €12 157 €8 943 €11 014 €--30 411 €
523 634 €11 869 €8 654 €11 765 €--18 646 €
624 107 €11 571 €8 356 €12 536 €--6 110 €
724 589 €11 263 €8 048 €13 326 €---
825 081 €10 944 €7 730 €14 137 €---
925 583 €10 615 €7 400 €14 968 €---
1026 094 €10 274 €7 060 €15 820 €---
1126 616 €9 922 €6 707 €16 694 €---
1227 148 €9 558 €6 343 €17 591 €---
1327 691 €9 181 €5 967 €18 510 €---
1428 245 €8 792 €5 577 €19 454 €---
1528 810 €8 389 €5 174 €20 421 €---
1629 386 €7 973 €4 758 €21 414 €---
1729 974 €7 542 €4 328 €22 432 €---
1830 573 €7 097 €3 882 €23 477 €---
1931 185 €6 636 €3 422 €24 548 €---
2031 809 €6 161 €2 946 €25 648 €---
2132 445 €5 668 €2 454 €26 776 €---
2233 094 €5 159 €1 945 €27 934 €---
2333 756 €4 633 €1 419 €29 122 €---
2434 431 €4 089 €875 €30 342 €---
2535 119 €3 526 €312 €31 593 €---
TOTAL699 364 €312 665 €140 764 €386 698 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 585 €-6 420 €+11 005 €
2+4 585 €0 €+4 585 €
3+4 585 €0 €+4 585 €
4+4 585 €0 €+4 585 €
5+4 585 €0 €+4 585 €
6+4 585 €0 €+4 585 €
7+4 585 €+2 165 €+2 420 €
8+4 585 €+4 241 €+344 €
9+4 585 €+4 490 €+95 €
10+4 585 €+4 746 €-161 €
11+4 585 €+5 008 €-423 €
12+4 585 €+5 277 €-692 €
13+4 585 €+5 553 €-968 €
14+4 585 €+5 836 €-1 251 €
15+4 585 €+6 126 €-1 541 €
16+4 585 €+6 424 €-1 839 €
17+4 585 €+6 730 €-2 145 €
18+4 585 €+7 043 €-2 458 €
19+4 585 €+7 365 €-2 780 €
20+4 585 €+7 694 €-3 109 €
21+4 585 €+8 033 €-3 448 €
22+4 585 €+8 380 €-3 795 €
23+4 585 €+8 737 €-4 152 €
24+4 585 €+9 103 €-4 518 €
25+4 585 €+9 478 €-4 893 €
Total+114 625 €+116 009 €+-1 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →